L'indivision
L'indivision est la situation de plusieurs personnes titulaires de droits de même nature sur un même bien. Régime provisoire par nature, elle devient conflictuelle dès qu'elle dure sans être organisée.
1. Définition et origines
L'indivision naît le plus souvent d'un décès : les héritiers recueillent ensemble les biens du défunt jusqu'au partage. Elle peut aussi être conventionnelle — acquisition à plusieurs, notamment par des acquéreurs non mariés — ou post-communautaire, entre la dissolution du régime matrimonial et la liquidation.
Chaque indivisaire est titulaire d'une quote-part abstraite sur l'ensemble : il n'est propriétaire d'aucune partie déterminée du bien, ce qui explique la lourdeur des règles de décision.
2. Les règles de gestion
| Acte | Majorité requise |
|---|---|
| Actes conservatoires | Un seul indivisaire peut agir (travaux urgents, assurance, mesures de sauvegarde) |
| Actes d'administration | Deux tiers des droits indivis (mandat de gestion, bail d'habitation, vente de meubles pour payer les dettes) |
| Bail commercial, rural ou professionnel | Unanimité |
| Vente de l'immeuble | Unanimité — ou autorisation judiciaire à la demande des deux tiers |
| Donation d'un bien indivis | Unanimité |
Les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits peuvent demander au tribunal l'autorisation de vendre le bien lorsqu'un indivisaire minoritaire bloque l'opération, sauf s'il en résulte une atteinte excessive aux droits de ce dernier.
3. Charges, revenus et comptes
- Les fruits et revenus du bien accroissent l'indivision, à charge de comptes.
- Chaque indivisaire supporte les charges à proportion de sa quote-part.
- L'indivisaire qui a avancé des dépenses de conservation dispose d'une créance sur l'indivision, évaluée selon le profit subsistant.
- Les créances entre indivisaires se règlent au moment du partage, dans le compte d'indivision.
- L'indivisaire créancier de l'indivision peut être payé par prélèvement avant partage.
4. L'indemnité d'occupation
L'indivisaire qui occupe privativement le bien doit une indemnité d'occupation à l'indivision, calculée sur la valeur locative, souvent affectée d'un abattement tenant compte de la précarité de l'occupation. Elle se prescrit par cinq ans et s'impute dans les comptes du partage.
Font exception les droits reconnus au conjoint survivant : le droit temporaire au logement d'un an, gratuit, et le droit viager d'habitation lorsqu'il est exercé.
5. Céder sa quote-part
Un indivisaire peut céder sa quote-part à un tiers, mais les autres indivisaires bénéficient d'un droit de préemption : notification du prix et des conditions, délai d'un mois pour répondre, puis deux mois pour réitérer la vente. Une cession réalisée sans cette notification est nulle.
Voir également les autres droits de préemption susceptibles de s'appliquer à la vente du bien lui-même.
6. Sortir de l'indivision
Nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision (article 815 du code civil). Le partage amiable, reçu par acte notarié dès qu'il porte sur un immeuble, attribue à chacun des lots, avec soulte si nécessaire ; il supporte un droit de partage de 2,5 %. À défaut d'accord, le partage judiciaire est ouvert, avec désignation d'un notaire et, le cas échéant, licitation aux enchères.
Le tribunal peut surseoir au partage pour deux ans au plus, ou attribuer préférentiellement un bien à un indivisaire — logement, exploitation, entreprise.
7. Les alternatives
- La convention d'indivision : organiser la gestion et suspendre le partage.
- L'apport à une SCI : substituer des parts sociales aux droits indivis et confier la gestion à un gérant.
- Le mandat à effet posthume : faire administrer les biens successoraux par un mandataire désigné.
- La donation-partage du vivant : éviter que l'indivision ne se forme.
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