La convention d'indivision
Lorsque le partage n'est ni souhaitable ni possible, la convention d'indivision transforme une situation subie en organisation choisie : un gérant, des règles, une durée.
1. Objet et intérêt
Prévue aux articles 1873-1 et suivants du code civil, la convention d'indivision permet aux indivisaires d'écarter le régime légal de l' indivision et de fixer leurs propres règles de gestion. Elle est utile après un décès lorsque les héritiers souhaitent conserver un bien de famille, attendre une conjoncture plus favorable pour vendre, ou protéger un occupant.
Son principal effet est de suspendre le droit de provoquer le partage pendant la durée convenue, ce que la loi n'autorise pas autrement.
2. Forme et publicité
L'écrit est exigé à peine de nullité, de même que la désignation des biens et l'indication des quotes-parts. Lorsqu'un immeuble est concerné, la convention doit être reçue en la forme authentique et publiée au service de la publicité foncière : c'est cette publication qui la rend opposable aux tiers, notamment aux créanciers et à un acquéreur de quote-part.
3. La durée
Deux options. La durée déterminée, plafonnée à cinq ans, est renouvelable ; pendant ce délai, aucun indivisaire ne peut en principe demander le partage, sauf justes motifs appréciés par le juge. La durée indéterminée laisse à chacun la faculté de provoquer le partage, mais sous réserve de bonne foi et de ne pas agir à contretemps.
4. Les clauses essentielles
| Clause | Contenu |
|---|---|
| Désignation des biens | Énumération précise des biens indivis et de la quote-part de chacun — à peine de nullité |
| Durée | Cinq ans maximum renouvelables, ou durée indéterminée avec faculté de demander le partage à tout moment de bonne foi |
| Gérant | Indivisaire ou tiers, pouvoirs d'administration, rémunération éventuelle, reddition de comptes |
| Charges et revenus | Clé de répartition, provisions, financement des travaux, avances d'un indivisaire |
| Jouissance privative | Attribution d'un logement à un indivisaire et indemnité d'occupation convenue |
| Cession de droits | Rappel du droit de préemption, agrément éventuel du cessionnaire, modalités d'évaluation |
| Sortie | Rachat des droits, attribution préférentielle, mécanisme d'expertise en cas de désaccord sur le prix |
5. Le gérant de l'indivision
La convention peut désigner un ou plusieurs gérants, indivisaires ou non. Le gérant administre le bien, perçoit les revenus, règle les charges et représente les indivisaires dans les actes de gestion courante. Les actes de disposition — vendre, hypothéquer, consentir un bail commercial — restent soumis à l'unanimité, sauf stipulation contraire admise par la loi.
Une reddition de comptes périodique et un plafond de dépense au-delà duquel l'accord des indivisaires est requis évitent la plupart des différends.
6. Fin de la convention
- Arrivée du terme, sauf renouvellement exprès ou tacite prévu.
- Partage amiable ou judiciaire des biens indivis.
- Vente du bien et répartition du prix.
- Réunion de tous les droits sur une même tête (rachat des quotes-parts).
- Décès d'un indivisaire : la convention se poursuit, sauf clause contraire, avec ses héritiers.
7. Convention ou SCI ?
La convention est plus simple et moins coûteuse à mettre en place, mais sa durée est bornée et elle ne facilite pas la transmission. La SCI offre une gouvernance durable, une transmission progressive par donation de parts et une articulation possible avec le démembrement, au prix d'un formalisme annuel. Le choix dépend de l'horizon : quelques années d'attente, ou une détention familiale de long terme.
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