La société civile immobilière.

2. L'élaboration des statuts

Les futurs associés peuvent confier la rédaction des statuts à un notaire ou opter pour un acte sous seing privé. L'acte authentique constitue toutefois un gage de sécurité : le notaire élabore un véritable « pacte d'associés » adapté à votre situation et écarte tout soupçon de libéralité — donation déguisée, par exemple — au détriment d'héritiers restés en dehors de la société.

Lorsqu'un associé apporte un immeuble à la SCI, le recours à l'acte notarié est obligatoire. Le notaire accomplit par ailleurs l'ensemble des formalités de constitution et assure la conservation des statuts.

3. Les mentions obligatoires des statuts

• L'objet — civil, non commercial, se rapportant à la propriété et à la gestion de biens immobiliers. Sous peine de requalification en société commerciale, la SCI ne peut exercer à titre principal une activité commerciale (location meublée, achat habituel d'immeubles en vue de leur revente). L'activité principale doit être la location de biens non meublés.
• Le nombre d'associés — deux au minimum, personnes physiques ou morales, françaises ou étrangères. Deux époux peuvent être associés ; l'époux marié sous un régime de communauté qui apporte des biens communs doit en informer son conjoint, lequel peut revendiquer la qualité d'associé ou y renoncer. Un mineur peut devenir associé avec l'accord de ses représentants légaux, mais l'intervention du juge sera nécessaire pour certaines décisions ultérieures : la plus grande prudence s'impose.
• Les apports — en numéraire, en nature ou en industrie. Seuls les apports en numéraire et en nature déterminent les droits des associés dans le capital. L'apport d'un immeuble ou de droits sociaux est soumis au Droit de Préemption Urbain.
• La durée — librement déterminée, sans pouvoir dépasser 99 ans.
• Le capital social — aucun montant minimum n'est imposé par la loi.
• Le nom et le siège social — le gérant peut fixer le siège à son domicile sans limitation de durée, sauf disposition légale ou contractuelle contraire ; dans ce cas, la domiciliation chez le représentant légal reste possible à titre provisoire, pour 5 ans au maximum et sans réception de clientèle.

Les statuts doivent être signés par l'ensemble des associés.

4. Les formalités de publicité

Les statuts sont enregistrés auprès du centre des impôts dans le mois suivant leur signature. La création donne lieu à une publication dans un journal d'annonces légales et à une immatriculation au registre du commerce et des sociétés. En cas d'apport d'un bien immobilier, les statuts doivent être publiés au service de la publicité foncière par le notaire qui a reçu l'acte. Une fois ces formalités accomplies, la SCI acquiert la personnalité morale.

5. Les droits et obligations des associés

Sauf clause contraire, les droits de chaque associé sont proportionnels au nombre de parts détenues. En contrepartie, les associés répondent du passif social à l'égard des tiers, indéfiniment et à proportion de leurs droits — obligation d'ordre légal à laquelle les statuts ne peuvent déroger. Ils ne sont toutefois pas solidairement tenus : un créancier ne peut réclamer paiement à un associé qu'après avoir poursuivi la SCI elle-même, préalablement et en vain.

Chaque associé dispose d'un droit de vote mais d'aucun droit direct sur les immeubles de la société. Il bénéficie d'un droit d'information annuel, peut adresser des questions écrites au gérant, consulter les documents au siège social et percevoir sa part des bénéfices. La SCI doit réunir une assemblée générale chaque année ; la tenue d'une comptabilité est vivement recommandée.

6. Le gérant

Toute personne physique ou morale dotée de la capacité juridique peut être gérante, associée ou non, sans limite d'âge. Sa désignation résulte des statuts, d'un acte distinct signé de tous les associés ou d'une décision d'assemblée générale. Il est prudent de désigner un cogérant pour éviter la paralysie de la société en cas d'empêchement. Sauf stipulation contraire, le gérant est nommé pour toute la durée de la société : il peut être opportun de limiter statutairement son mandat et d'y fixer les conditions de sa révocation.

Le gérant représente la société et l'engage dans les limites de l'objet social, avec les pouvoirs définis par les statuts. Il convoque une assemblée générale au moins une fois par an pour rendre compte de sa gestion et remet chaque année aux associés un rapport écrit. Il répond personnellement, envers la société comme envers les tiers, des fautes commises dans sa gestion.

7. Comment quitter la SCI

La cession des parts — à titre gratuit ou onéreux, au profit d'un associé ou d'un tiers. Elle doit être constatée par écrit et signifiée à la SCI. En principe elle requiert l'agrément de tous les associés, sauf cession à un ascendant ou à un descendant ; les statuts peuvent prévoir des règles différentes. La cession de la majorité des parts peut être soumise au Droit de Préemption Urbain, sauf SCI constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4e degré inclus.

Le droit de retrait — nul ne peut être contraint de rester associé, mais la procédure peut être longue. À défaut de précision statutaire, le retrait suppose l'accord unanime des associés ; il peut aussi être autorisé par le juge pour de justes motifs (refus de distribuer des dividendes, mésentente grave). L'associé qui se retire peut prétendre à une compensation financière.

8. La disparition de la SCI

Par décision des associés : transformation en société d'une autre forme, fusion, ou dissolution à l'arrivée du terme, par décision anticipée ou par réalisation ou disparition de l'objet social.

De façon forcée : nullité du contrat de société, dissolution judiciaire pour justes motifs, faillite, ou réunion de toutes les parts entre les mains d'un seul associé — celui-ci disposant alors d'un an, à compter de la mise en demeure, pour trouver un nouvel associé ou liquider la société. Le décès d'un associé n'entraîne pas la dissolution : la société se poursuit avec les héritiers ou légataires, sauf clause statutaire contraire.

9. La SCI et la fiscalité

Chaque associé personne physique est imposé à l'impôt sur le revenu à hauteur de sa participation dans le capital. Les associés peuvent opter pour l'assujettissement de la SCI à l'impôt sur les sociétés — une option dont l'opportunité s'apprécie au regard de la composition du patrimoine.

La plus-value réalisée lors de la cession de parts par un associé personne physique relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, dès lors que la société est soumise à l'impôt sur le revenu ; il en va de même lorsque la SCI cède un immeuble. Si un associé relève de l'impôt sur les sociétés, des BIC ou des bénéfices agricoles réels, sa quote-part est imposée selon le régime des plus-values professionnelles. Enfin, l'apport d'un bien à une SCI est assimilé à une vente et peut donner lieu au paiement d'un impôt sur la plus-value.

Les règles exposées ici sont celles du Code civil : elles peuvent être aménagées. La SCI constitue un excellent outil de gestion et de transmission du patrimoine, à condition d'être construite sur mesure.