Acheter à deux sans être mariés.
Nombre de couples non mariés, pacsés ou en concubinage, achètent ensemble un appartement, une maison ou un terrain, sans toujours mesurer la portée de cet engagement. Les modalités retenues lors de l'acquisition produiront pourtant des effets juridiques tout au long de leur vie commune. L'acte authentique de vente, rédigé par un notaire, est le garant de leur sécurité juridique.
1. Qui est propriétaire, dans quelles proportions
Le couple acquiert le bien à deux : il se trouve en indivision. Avant l'achat, il convient de s'accorder sur la part de propriété de chacun, car rien n'impose une acquisition par moitié. À défaut de précision contraire dans l'acte, partenaires pacsés et concubins sont réputés propriétaires à parts égales.
Les proportions retenues doivent refléter la participation financière réelle de chacun (par exemple 1/4 – 3/4 ou 1/3 – 2/3), c'est-à-dire son apport personnel et/ou sa contribution au remboursement des emprunts.
Attention. Retenir des quotes-parts sans rapport avec le financement réel expose le couple à plusieurs risques : l'avantage ainsi consenti pourrait nourrir des conflits, au sein du couple en cas de séparation, ou avec les héritiers en cas de décès. Les quotes-parts mentionnées dans l'acte d'acquisition deviennent intangibles : toute modification ultérieure suppose un acte notarié de vente ou de donation, générant de nouveaux frais.
2. Les conséquences de l'achat à deux
Le bien immobilier est détenu en indivision. Les dépenses d'entretien, d'amélioration et de réparation se répartissent entre les acquéreurs à proportion de leurs quotes-parts.
Les décisions importantes, telles que la vente du bien, requièrent nécessairement l'accord des deux membres du couple. En cas de désaccord aboutissant à un blocage, les partenaires ou concubins peuvent saisir le juge, qui tranchera le différend.
3. Que se passe-t-il en cas de séparation
En cas de rupture, l'un des partenaires ou concubins peut racheter la part de l'autre, ce qui met fin à l'indivision. L'acquéreur doit alors être en mesure de financer l'intégralité de l'opération — solde du prêt en cours et rachat de la part de l'autre — afin que celui qui se retire ne demeure pas solidaire du remboursement de l'emprunt au jour de la séparation.
Si le bien est vendu, le prix se répartit selon les pourcentages de propriété figurant dans l'acte d'achat. En l'absence de toute précision, le partage s'opère par moitié.
Vient ensuite le temps des comptes : celui qui a financé au-delà de sa quote-part, et qui peut en apporter la preuve, peut réclamer le remboursement du trop-versé (sauf en cas d'achat par des partenaires pacsés soumis au régime de l'indivision) ; et si l'un des deux justifie d'une créance à l'égard de l'autre, notamment pour avoir financé des travaux, son montant correspond en principe aux sommes qu'il a déboursées.
4. Que se passe-t-il au décès de l'un des deux
Le droit à hériter. Le partenaire ou concubin survivant ne recueille pas automatiquement la part du défunt : il n'y a droit que si un testament a été établi en sa faveur du vivant de celui-ci. Sans testament, le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers du défunt et devra, avec leur accord, leur racheter leurs parts pour conserver le bien dans son intégralité.
Le droit d'occupation. Contrairement au concubin, le partenaire pacsé survivant bénéficie d'un droit d'usage temporaire d'un an sur le logement qui constituait sa résidence principale au moment du décès, ainsi que sur le mobilier qui le garnit. Ce logement doit appartenir aux deux partenaires, ou au seul défunt en totalité ou en partie ; cette jouissance est gratuite. Passé ce délai d'un an, le partenaire pacsé doit en principe quitter les lieux.
5. Les solutions pour améliorer la situation du survivant
La faculté conventionnelle d'acquisition. Elle permet aux indivisaires de convenir qu'au décès de l'un d'eux, le survivant aura la faculté d'acquérir en priorité la quote-part du défunt.
Le pacte de préférence. Stipulé au bénéfice d'un indivisaire, il confère au concubin ou au partenaire survivant un droit d'achat prioritaire en cas de mise en vente du bien.
Le testament. Le partenaire pacsé ou le concubin survivant ne dispose de droits sur la part du défunt que si celui-ci a rédigé un testament à son profit. Le partenaire pacsé est exonéré de droits de succession ; le concubin, en revanche, est taxé à 60 %, après un abattement modeste. Le legs ne doit en aucun cas empiéter sur les droits que la loi réserve aux enfants. Chaque concubin, chaque partenaire pacsé rédigera son propre testament avec les conseils de son notaire, qui l'inscrira au Fichier central des dispositions de dernières volontés.
6. Une SCI, pour quoi faire
Dans ce montage, le bien immobilier appartient à la société civile immobilière et non directement aux associés. En pratique, la société est constituée pour permettre une gestion du bien à la majorité des associés, moyennant une clause en ce sens dans les statuts. Son principal atout est d'écarter les difficultés tenant à la règle de l'unanimité, notamment au moment de revendre un bien indivis.
La création d'une SCI comporte toutefois des contraintes : il faut la faire vivre, en tenant une assemblée générale annuelle, en établissant des comptes et des déclarations fiscales, etc.
Vous préparez une acquisition à deux ?
Document d'information générale — il ne se substitue pas à un conseil personnalisé, qui suppose l'examen de votre situation particulière.