L'usufruit.
La propriété d'un bien réunit trois prérogatives : s'en servir, en recueillir les fruits et en disposer. L'usufruit correspond aux deux premières ; la faculté de disposer revient au nu-propriétaire. Lorsque ces droits appartiennent à deux personnes distinctes, on parle de démembrement de propriété — un instrument précieux de gestion et de transmission du patrimoine.
1. Qu'est-ce que l'usufruit
L'usufruitier peut se servir du bien et en encaisser les revenus. Appliqué à un bien immobilier, l'usufruit autorise ainsi son titulaire soit à habiter lui-même le logement, soit à le mettre en location et à conserver les loyers. Il n'est cependant pas propriétaire : à son décès, le nu-propriétaire recouvre la pleine propriété.
Ne confondez pas usufruit et droit d'usage et d'habitation. Ce dernier est plus restreint : il permet uniquement d'utiliser un bien immobilier, sans pouvoir le céder ni le louer. Il s'agit d'un droit strictement attaché à la personne de son titulaire.
2. Comment naît l'usufruit
Un usufruit peut trouver sa source dans la loi, dans une convention ou dans une décision de justice.
- La loi — dans certaines situations, le conjoint survivant recueille l'usufruit dans la succession de son époux décédé.
- La convention — donation, testament, vente ou constitution d'une société civile immobilière. Le propriétaire cède soit l'usufruit, soit la nue-propriété : c'est cette cession qui crée le démembrement.
- Le juge — dans un divorce, la prestation compensatoire peut prendre la forme de l'attribution d'un bien en usufruit.
L'usufruit est le plus souvent viager, établi pour toute la vie de son titulaire. Il peut aussi être temporaire (durée fixée par les parties, avec extinction anticipée en cas de décès), indivis (détenu par plusieurs personnes sur un même bien) ou réversible : au décès de l'époux usufruitier, l'usufruit profite alors au conjoint survivant.
3. Sur quels biens peut-il porter
L'usufruit peut être constitué aussi bien sur des immeubles que sur tout bien meuble : valeurs mobilières, parts de sociétés, comptes bancaires, créances, mobilier.
Lorsqu'il porte sur un compte bancaire, l'usufruitier dispose librement des sommes, comme s'il en était l'unique propriétaire ; en contrepartie, sa succession devra en restituer l'équivalent au nu-propriétaire. On parle alors de quasi-usufruit, car l'usage même du bien entraîne sa disparition.
4. Les obligations de chacun
L'usufruitier doit, avant d'entrer en jouissance, faire dresser un inventaire des biens concernés, sauf dispense prévue dans l'acte ou accordée par les héritiers. Il est également tenu, sauf dispense, de fournir une caution garantissant le nu-propriétaire. Il lui appartient de conserver les biens en l'état — hors quasi-usufruit — et d'assumer les réparations d'entretien, comme un ravalement de façade, ainsi que les charges attachées à la jouissance : taxe d'habitation, charges de copropriété.
Le nu-propriétaire doit respecter les prérogatives de l'usufruitier et lui garantir une jouissance paisible du bien. Il assume les grosses réparations, telles que la réfection complète d'une toiture.
5. L'extinction de l'usufruit
- Le décès de l'usufruitier.
- L'arrivée du terme fixé par les parties.
- La réunion des qualités d'usufruitier et de nu-propriétaire sur la même personne, à la suite d'une vente ou d'une donation.
- La renonciation de l'usufruitier à son droit.
- Le non-usage du droit pendant 30 ans.
- La perte de la chose.
- L'abus de jouissance commis par l'usufruitier, lorsqu'il compromet les droits du nu-propriétaire.
En principe, l'usufruitier — ou ses héritiers — restitue le bien en nature au nu-propriétaire. Si le bien démembré est vendu, le prix est, sauf accord contraire, partagé à proportion de la valeur des droits respectifs. Les parties peuvent aussi organiser une subrogation : l'usufruit et la nue-propriété se reportent alors sur un nouveau bien acquis en remploi.
6. Comment s'évalue l'usufruit
Pour le calcul des droits de mutation, à titre gratuit (donation, succession) comme à titre onéreux (vente, apport), l'article 669 du Code général des impôts fixe le barème suivant :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
La convention d'usufruit permet de dissocier l'« avoir » et le « pouvoir » sur un bien et offre de réels atouts fiscaux. Sa mise en place mérite une analyse personnalisée : le notaire organise les droits de l'usufruitier et du nu-propriétaire et rédige l'acte authentique adapté à votre situation.
Vous envisagez un démembrement de propriété ?
Document d'information générale — il ne se substitue pas à un conseil personnalisé, qui suppose l'examen de votre situation particulière.