SCI à l'IR ou à l'IS : un choix qui engage vingt ans.
L'option pour l'impôt sur les sociétés est irrévocable en pratique. Elle transforme profondément l'économie d'une SCI et doit être appréciée sur toute la durée de détention, jusqu'à la revente ou la transmission.
La SCI à l'IR : transparence et plus-value des particuliers
Les résultats sont imposés directement entre les mains des associés, dans la catégorie des revenus fonciers. Les déficits s'imputent selon les règles de droit commun.
L'atout décisif se trouve à la revente : la plus-value relève du régime des particuliers, avec abattements pour durée de détention et exonération complète au terme de trente ans.
La SCI à l'IS : amortir, mais payer à la sortie
À l'IS, la société amortit l'immeuble et déduit l'ensemble de ses charges, ce qui neutralise souvent totalement le résultat imposable pendant la phase d'emprunt.
En contrepartie, la plus-value de cession est calculée sur la valeur nette comptable : les amortissements pratiqués augmentent mécaniquement le gain taxable, sans aucun abattement pour durée de détention.
Le critère de l'usage réel
Une SCI destinée à conserver et transmettre un bien familial reste presque toujours mieux placée à l'IR. Une SCI destinée à générer du rendement locatif taxable et à réinvestir trouve son intérêt à l'IS.
La location meublée, activité commerciale par nature, entraîne quant à elle l'assujettissement de plein droit à l'IS lorsqu'elle devient habituelle — un basculement subi qu'il faut détecter avant qu'il ne survienne.
L'incidence sur la transmission
Dans les deux cas, la donation de parts permet d'échelonner la transmission par abattements successifs tous les quinze ans et de démembrer la propriété.
La valeur des parts, minorée par le passif d'emprunt, offre un levier de transmission puissant. Encore faut-il que la comptabilité de la société soit tenue avec rigueur, faute de quoi l'évaluation est contestable.
Une question sur votre situation ? L'office reçoit à Sanary-sur-Mer et intervient sur la France entière, en présentiel comme en visio.
Demander à être contacté
