IFI : les erreurs de déclaration les plus fréquentes.
L'impôt sur la fortune immobilière est dû par les foyers dont le patrimoine immobilier net excède 1,3 M€ au 1er janvier. Sa déclaration paraît simple ; elle concentre en réalité un nombre élevé de pièges techniques.
L'évaluation des biens
La valeur déclarée doit être la valeur vénale au 1er janvier. Une sous-évaluation systématique expose à un redressement assorti d'intérêts de retard, voire de majorations en cas de manquement délibéré.
La résidence principale bénéficie d'un abattement de 30 %. Cet abattement ne s'applique ni aux résidences secondaires, ni au logement détenu par une SCI dans laquelle le redevable est associé.
Les dettes déductibles
Seules les dettes afférentes aux actifs imposables et effectivement supportées au 1er janvier sont déductibles. Les prêts in fine font l'objet d'un amortissement fictif année après année.
Les dettes contractées auprès d'un membre du foyer, ou auprès d'une société contrôlée, sont en principe exclues, sauf à démontrer le caractère normal des conditions de l'emprunt.
Démembrement et sociétés
En cas de démembrement, l'usufruitier est en principe imposable sur la valeur en pleine propriété. Les exceptions légales — notamment l'usufruit légal du conjoint survivant — conduisent à une imposition répartie selon le barème de l'article 669 du CGI.
Pour les parts de sociétés, seule la fraction représentative d'immeubles imposables est retenue. Le calcul exige un coefficient immobilier fourni par la société, qu'il convient de demander en amont.
Le plafonnement, souvent oublié
Le total de l'IFI et de l'impôt sur le revenu ne peut excéder 75 % des revenus de l'année précédente. Au-delà, l'excédent vient en réduction de l'IFI.
Ce mécanisme profite particulièrement aux redevables détenant un patrimoine important pour des revenus modestes. Il doit être calculé chaque année, et non une fois pour toutes.
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