L'IFI.
L'impôt sur la fortune immobilière frappe le seul patrimoine immobilier, au-delà de 1,3 million d'euros nets. Son assiette, ses exonérations et ses règles de déduction obéissent à une logique propre, que la structuration du patrimoine permet souvent d'anticiper.
1. Les redevables
Est redevable le foyer fiscal — couple marié ou pacsé, concubins notoires, enfants mineurs — dont le patrimoine immobilier net taxable excède 1 300 000 € au 1er janvier. Les résidents fiscaux français déclarent leurs biens en France et à l'étranger ; les non-résidents leurs seuls biens français, sous réserve des conventions fiscales.
Les personnes qui s'installent en France bénéficient, pendant cinq ans, d'une imposition limitée à leurs biens situés en France.
2. L'assiette
Sont imposables les immeubles bâtis et non bâtis détenus directement, ainsi que la fraction immobilière de la valeur des parts de sociétés — SCI, SCPI, OPCI, unités de compte immobilières d'un contrat d'assurance-vie. Les biens sont retenus pour leur valeur vénale au 1er janvier.
Deux tempéraments importants : un abattement de 30 % sur la résidence principale détenue en direct, et l'exonération des biens affectés à l'activité professionnelle du redevable, ainsi que des bois et forêts ou parts de groupements forestiers sous engagement de gestion.
3. Les dettes déductibles
Seules les dettes afférentes aux actifs imposables sont déductibles : emprunts d'acquisition ou de travaux, taxe foncière, droits de succession relatifs aux biens taxés. Les prêts in fine sont retenus comme s'ils s'amortissaient linéairement, et les prêts consentis par le redevable à sa propre société ne sont admis que sous conditions.
Au-delà de 5 millions d'euros d'actif, un mécanisme de plafonnement limite la déduction des dettes dépassant 60 % de cette valeur.
4. Le barème
Le barème s'applique dès 800 000 € lorsque le seuil de 1 300 000 € est franchi. Une décote atténue l'effet de seuil entre 1,3 et 1,4 million d'euros.
| Fraction du patrimoine net taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 001 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 001 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 001 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 001 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Le total de l'IFI et des impôts sur les revenus ne peut excéder 75 % des revenus de l'année précédente : c'est le plafonnement. Les dons à certains organismes d'intérêt général ouvrent par ailleurs droit à une réduction de 75 %, dans la limite de 50 000 €.
5. Démembrement et sociétés
En cas de démembrement, l'usufruitier est en principe imposé sur la valeur en pleine propriété. Par exception — usufruit légal du conjoint survivant, usufruit issu de certaines successions — l'imposition est répartie entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l'article 669 du code général des impôts.
Détenir un bien via une SCI ne fait pas disparaître l'IFI : la valeur des parts est taxée à hauteur de sa composante immobilière. La société conserve en revanche tout son intérêt pour organiser la transmission et la gouvernance.
6. Pistes d'allègement
Donation de la nue-propriété aux enfants, qui sort la valeur du patrimoine du donateur ; affectation professionnelle des biens ; investissement forestier ; arbitrage entre immobilier et actifs financiers ; dons ouvrant droit à réduction. Chaque piste engage des conséquences civiles durables : elle se choisit après un examen d'ensemble, non isolément.
Vous souhaitez faire le point sur votre exposition à l'IFI ?
Document d'information générale — il ne se substitue pas à un conseil personnalisé, qui suppose l'examen de votre situation particulière.