Acheter à deux sans être mariés : les précautions indispensables.
Concubins et partenaires pacsés représentent aujourd'hui une part importante des acquéreurs. Or l'indivision, régime par défaut de leur acquisition, est un régime précaire, pensé pour être temporaire — et particulièrement dangereux en cas de décès.
Fixer les quotes-parts avec exactitude
Les quotes-parts mentionnées dans l'acte doivent refléter la contribution réelle de chacun au financement, apport personnel et remboursement d'emprunt compris. Une répartition 50/50 alors qu'un seul acquéreur apporte 80 % du prix peut être requalifiée en donation indirecte.
Lorsque les apports sont déséquilibrés, il est préférable soit d'ajuster les quotes-parts, soit de prévoir une reconnaissance de dette entre acquéreurs, formalisée dans l'acte ou dans un acte séparé.
Le décès : le vrai point de rupture
Le concubin n'est pas héritier : à défaut de testament, la quote-part du défunt revient à sa famille. Le survivant se retrouve en indivision avec les héritiers, sans aucun droit au maintien dans les lieux.
Le partenaire pacsé bénéficie d'un droit temporaire au logement d'un an, mais n'hérite pas non plus sans testament. Le testament est donc l'accessoire indispensable de toute acquisition en couple non marié — sous réserve de la réserve héréditaire des enfants.
- Concubin : aucun droit successoral légal, fiscalité de 60 % en cas de legs.
- Partenaire pacsé : exonération totale de droits de succession, mais seulement s'il est institué légataire.
Convention d'indivision et pacte de préférence
La convention d'indivision, conclue pour cinq ans renouvelables, organise la gestion du bien, désigne un gérant et neutralise le droit de provoquer le partage à tout moment. C'est un outil de stabilité trop rarement utilisé.
Le pacte de préférence, inséré dans cette convention, garantit à chacun la priorité de rachat de la quote-part de l'autre, à un prix ou selon une méthode d'évaluation définie à l'avance.
L'alternative : la SCI
Acquérir via une société civile immobilière substitue des parts sociales à une indivision. Les statuts organisent la gouvernance, l'agrément des nouveaux associés et la sortie de l'un des deux.
Le démembrement croisé des parts — chacun usufruitier des parts de l'autre — permet en outre de sécuriser le survivant sans recourir à une libéralité coûteuse.
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