La vente d'un bien immobilier.
Vendre suppose d'anticiper : réunir les pièces, mesurer la fiscalité, purger les inscriptions, sécuriser l'information de l'acquéreur. Un dossier préparé en amont raccourcit les délais et protège durablement le vendeur.
1. Préparer la vente
Le vendeur réunit son titre de propriété, les diagnostics, les autorisations d'urbanisme et attestations de conformité des travaux, les documents de copropriété, les baux en cours, ainsi que les justificatifs de travaux susceptibles de réduire la plus-value.
Il vérifie également les inscriptions grevant le bien : un prêt en cours suppose un décompte de remboursement anticipé et une mainlevée d'hypothèque, dont les frais et les délais doivent être anticipés.
2. Diagnostics et informations obligatoires
| Document | Portée |
|---|---|
| DPE | Obligatoire dès l'annonce ; valable 10 ans. Il conditionne l'information sur la performance énergétique et, pour certains biens, l'audit énergétique. |
| Amiante | Pour les immeubles dont le permis est antérieur à juillet 1997 ; sans limite de validité si négatif. |
| Plomb (CREP) | Logements construits avant 1949 ; validité d'un an si positif, illimitée si négatif. |
| Électricité et gaz | Installations de plus de quinze ans ; validité de trois ans. |
| Termites, ERP, bruit | Selon arrêtés préfectoraux, état des risques et pollutions, zones d'exposition au bruit aéroportuaire. |
| Loi Carrez et copropriété | Mesurage des lots, pré-état daté, carnet d'entretien, procès-verbaux d'assemblée, diagnostic technique global. |
3. Obligations et garanties du vendeur
Le vendeur doit délivrer le bien, garantir la propriété et la jouissance paisible et répondre des vices cachés. La clause d'exclusion de garantie, usuelle entre particuliers, est écartée lorsque le vendeur connaissait le vice ou lorsqu'il agit en professionnel.
Le devoir d'information loyale impose de révéler les sinistres, litiges de voisinage, procédures de copropriété, travaux votés, arrêtés de péril ou risques naturels connus. Une déclaration inexacte expose à l'annulation ou à des dommages-intérêts.
4. Fiscalité de la cession
La plus-value est imposée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention conduisant à l'exonération après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux), et une surtaxe au-delà de 50 000 euros de plus-value.
Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'acquisition (forfait de 7,5 %) et des travaux justifiés, ou d'un forfait de 15 % après cinq ans de détention. La résidence principale est exonérée, de même que plusieurs cas particuliers à examiner en amont.
5. Situations particulières
- Bien loué : droit de préemption du locataire, congé pour vendre, transfert du bail et du dépôt de garantie.
- Indivision : accord unanime pour vendre, ou recours au juge ; droit de préemption des coïndivisaires.
- Bien démembré : accord de l'usufruitier et du nu-propriétaire, remploi ou quasi-usufruit sur le prix.
- Vendeur protégé ou mineur : autorisation du juge ou du conseil de famille.
- Vendeur non-résident : article 244 bis A du CGI et représentant fiscal accrédité.
6. Points de vigilance
- Faire chiffrer la plus-value avant de fixer le prix : c'est le net qui compte.
- Conserver toutes les factures de travaux d'entreprise, seules déductibles.
- Régulariser les travaux non déclarés avant la mise en vente.
- Ne pas remettre les clés avant la signature et l'encaissement effectif du prix.
- Anticiper l'emploi du prix : remboursement, remploi, réinvestissement ou transmission.
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Document d'information générale — il ne se substitue pas à un conseil personnalisé, qui suppose l'examen de votre situation particulière.