La plus-value immobilière.
La vente d'un bien immobilier à un prix supérieur à celui de son acquisition dégage une plus-value, en principe imposable. De nombreux correctifs — frais, travaux, abattements pour durée de détention — et plusieurs exonérations viennent toutefois en réduire sensiblement, voire en annuler, le montant. Le notaire en assure la liquidation et le paiement.
1. Le principe
La plus-value immobilière des particuliers est due lors de la cession à titre onéreux d'un bien immobilier ou de droits s'y rapportant : vente, échange, apport en société, cession de parts de société à prépondérance immobilière. Les transmissions à titre gratuit — donation, succession — relèvent, elles, des droits de mutation et non de la plus-value.
2. Le calcul de la plus-value brute
La plus-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition, chacun étant corrigé.
Le prix de cession est diminué des frais supportés par le vendeur : diagnostics obligatoires, mainlevée d'hypothèque, commission d'agence lorsqu'elle est à sa charge.
Le prix d'acquisition est majoré des frais d'acquisition — retenus pour leur montant réel justifié ou, à défaut, forfaitairement pour 7,5 % — et du coût des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration, sur justificatifs ; après cinq ans de détention, le vendeur peut opter pour un forfait de 15 % du prix d'acquisition, sans avoir à justifier de travaux. En cas de bien reçu par donation ou succession, on retient la valeur déclarée dans l'acte.
3. Les abattements pour durée de détention
La plus-value brute est ensuite réduite d'un abattement progressif, différent pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux :
| Durée de détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu'à la 5e année | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| Au-delà de la 22e année | Exonération totale | 9 % par an |
| Au-delà de la 30e année | Exonération totale | Exonération totale |
L'exonération est donc totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
4. Les taux d'imposition
La plus-value nette est taxée à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %, majoré des prélèvements sociaux de 17,2 %, soit 36,2 % au total. Une taxe additionnelle, de 2 % à 6 %, s'applique en outre aux plus-values nettes supérieures à 50 000 €.
5. Les principales exonérations
La résidence principale. La cession du logement qui constitue la résidence principale du vendeur au jour de la vente est totalement exonérée, de même que celle de ses dépendances immédiates et nécessaires vendues simultanément.
La première cession d'un logement autre que la résidence principale, à condition que le vendeur n'ait pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédentes et qu'il remploie le prix, dans les vingt-quatre mois, à l'acquisition ou à la construction de son habitation principale.
Les autres cas. Prix de cession n'excédant pas 15 000 € ; bien détenu depuis plus de 30 ans ; cession par un titulaire de pension de vieillesse ou d'une carte d'invalidité sous conditions de ressources ; expropriation suivie d'un remploi ; cession au profit d'un organisme de logement social ; non-résidents sous conditions.
6. Le rôle du notaire
Le notaire liquide la plus-value au moment de la signature de l'acte, établit la déclaration, prélève l'impôt sur le prix de vente et le reverse à l'administration. Le vendeur n'a aucune démarche complémentaire, hormis le report du montant sur sa déclaration annuelle de revenus. Une simulation en amont, avant même le compromis, permet souvent d'ajuster le calendrier ou les justificatifs de travaux et de réduire sensiblement la charge.
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