Guide · Immobilier
Le permis de construire
Autorisation d'urbanisme la plus complète, le permis de construire conditionne la faisabilité d'un projet et, très souvent, la signature d'une vente. Sa purge, sa validité et son transfert sont des points de vigilance notariale.
1. Les travaux soumis à permis
Le permis de construire est régi par les articles L. 421-1 et R. 421-1 et suivants du code de l'urbanisme. Il constitue le régime de droit commun, la déclaration préalable n'étant applicable qu'aux travaux de moindre importance.
| Opération | Seuils et régime |
|---|---|
| Construction neuve | Toute construction nouvelle créant plus de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol |
| Extension | Au-delà de 40 m² en zone urbaine couverte par un PLU, au-delà de 20 m² ailleurs, ou dès le dépassement de 150 m² au total |
| Changement de destination | Changement accompagné de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade |
| Maison individuelle | Permis de construire pour maison individuelle (PCMI), dossier allégé mais instruction identique |
| Démolition | Permis de démolir distinct, ou volet démolition intégré au permis de construire |
2. Le dossier de demande
- Formulaire de demande et attestation de qualité pour déposer (propriétaire, mandataire, bénéficiaire d'une promesse).
- Plan de situation, plan de masse, plan de coupe, notice descriptive, plans de façades et de toitures.
- Document graphique d'insertion, photographies de près et de loin.
- Recours obligatoire à un architecte au-delà de 150 m² de surface de plancher pour les particuliers.
- Attestation de prise en compte de la réglementation thermique et environnementale (RE 2020) pour les constructions neuves.
- Pièces spécifiques : étude d'accessibilité, avis de l'architecte des bâtiments de France en secteur protégé, dérogations.
3. Instruction, affichage et purge des recours
| Étape | Règle et délai |
|---|---|
| Dépôt | Dossier déposé en mairie ou par téléservice ; récépissé mentionnant la date et le délai d'instruction |
| Instruction | 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres constructions ; majoration en secteur protégé ou avec consultation (ABF, ERP) |
| Décision | Arrêté exprès de permis, de refus, ou permis tacite à l'expiration du délai en l'absence de réponse |
| Affichage | Panneau réglementaire visible de la voie publique pendant toute la durée du chantier, minimum 2 mois |
| Recours des tiers | 2 mois à compter du premier jour d'affichage continu sur le terrain |
| Retrait administratif | La mairie peut retirer un permis illégal dans les 3 mois suivant sa délivrance |
| Validité | 3 ans, prorogeable deux fois un an sur demande présentée 2 mois avant expiration |
| Achèvement | Déclaration attestant l'achèvement et la conformité (DAACT) ; contestation possible par la mairie dans les 3 ou 5 mois |
Un permis est dit purgé lorsque le délai de recours des tiers et le délai de retrait administratif sont expirés sans contestation. La preuve de l'affichage — constat d'huissier ou attestations photographiques datées — est en pratique la pièce déterminante.
4. Le permis dans une opération de vente
- Condition suspensive d'obtention : l'avant-contrat subordonne la vente à la délivrance d'un permis conforme au projet décrit, souvent doublée d'une condition de purge.
- Rédiger précisément les caractéristiques attendues (surface, nombre de lots, hauteur) : un permis délivré avec prescriptions lourdes ne doit pas valoir réalisation de la condition.
- Prévoir le délai de dépôt, l'obligation de diligence du bénéficiaire et la justification de l'affichage.
- En cas de recours d'un tiers, stipuler la faculté de renonciation ou la prorogation du délai de réalisation.
- Le vendeur doit informer l'acquéreur des travaux réalisés sans autorisation : le notaire vérifie la conformité et, le cas échéant, fait régulariser.
5. Transfert, prorogation et péremption
- Transfert : possible sur demande conjointe tant que le permis est valide, par arrêté de transfert ; il emporte transmission des droits et obligations, dont les taxes d'urbanisme non encore acquittées.
- Prorogation : deux fois un an, sur demande adressée deux mois au moins avant l'expiration des trois ans.
- Péremption : le permis est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai, ou s'ils sont interrompus pendant plus d'un an.
- Permis modificatif : pour les évolutions ne remettant pas en cause la conception générale du projet ; sinon, nouveau permis.
- Taxe d'aménagement et redevance d'archéologie préventive : exigibles à la suite de la délivrance, à répartir contractuellement en cas de revente.
6. Points de vigilance
- Vérifier la conformité du bâti existant avant d'acheter : une extension non déclarée expose à une action en démolition et complique la revente.
- La prescription administrative de dix ans à compter de l'achèvement ne régularise pas tout : les constructions sans aucune autorisation restent fragiles.
- Contrôler le certificat d'urbanisme, les servitudes d'utilité publique et les emplacements réservés.
- Ne jamais démarrer les travaux avant l'affichage et, en pratique, avant la purge des recours.
- Souscrire la dommages-ouvrage avant ouverture du chantier : elle est obligatoire et conditionne la revente dans les dix ans.
Un projet de construction, une régularisation ou une vente sous condition de permis ?
Document d'information générale — il ne se substitue pas à un conseil personnalisé, qui suppose l'examen de votre situation particulière.