L'assurance dommages-ouvrage est-elle obligatoire ?

Oui. L'article L. 242-1 du code des assurances impose à tout maître d'ouvrage faisant réaliser des travaux de construction de souscrire une assurance dommages-ouvrage avant l'ouverture du chantier. Le particulier qui construit pour lui-même n'est toutefois pas sanctionné pénalement.

Que couvre la dommages-ouvrage ?

Elle préfinance, sans attendre la recherche des responsabilités, la réparation des désordres de nature décennale : ceux qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, pendant dix ans à compter de la réception.

Que se passe-t-il en cas de vente dans les dix ans ?

L'assurance est attachée à l'immeuble et bénéficie à l'acquéreur pour la durée restante. Le vendeur doit remettre l'attestation ; à défaut de dommages-ouvrage, l'acte doit le mentionner et le vendeur reste exposé à la garantie décennale s'il a construit lui-même.

L'assurance dommages-ouvrage : obligation, garanties, sinistre et incidences en cas de vente

1. Une obligation légale

L'article L. 242-1 du code des assurancesimpose à toute personne qui, agissant comme maître d'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, de souscrire une assurance de dommages garantissant le paiement des travaux de réparation des désordres de nature décennale.

L'obligation pèse sur le particulier qui fait bâtir, le promoteur, le vendeur d'immeuble à construire, le rénovateur lourd et le syndicat des copropriétaires. Le professionnel qui ne s'assure pas encourt une sanction pénale ; le particulier construisant pour lui-même y échappe, mais supporte intégralement le risque et devra en informer tout acquéreur.

2. Étendue de la garantie

Élément	Régime
Objet	Préfinancement, sans recherche de responsabilité, des désordres de nature décennale affectant l'ouvrage
Souscripteur	Le maître d'ouvrage : particulier faisant construire, promoteur, vendeur d'immeuble à construire, syndic pour la copropriété
Date de souscription	Avant l'ouverture du chantier ; une souscription tardive est difficile à obtenir et généralement plus coûteuse
Durée	10 ans à compter de la réception des travaux, comme la garantie décennale
Désordres couverts	Atteinte à la solidité de l'ouvrage ou impropriété à sa destination, y compris les éléments d'équipement indissociables
Exclusions	Usure normale, défaut d'entretien, dommages esthétiques, désordres connus et acceptés à la réception, effets du fait intentionnel
Transmission	L'assurance suit l'immeuble : elle bénéficie aux propriétaires successifs pendant les dix ans

3. Déclarer un sinistre

Étape	Délai et règle
Déclaration	Lettre recommandée à l'assureur décrivant les désordres, avec photographies et pièces du chantier
Position de l'assureur	60 jours pour se prononcer sur la garantie, après expertise
Offre d'indemnité	90 jours à compter de la déclaration pour présenter une offre d'indemnisation
Paiement	15 jours après acceptation de l'offre par l'assuré
Sanction du silence	L'assuré peut engager les dépenses nécessaires et obtenir une indemnité majorée de l'intérêt légal doublé
Recours	L'assureur, après paiement, se retourne contre les constructeurs et leurs assureurs de responsabilité décennale

Le respect des délais par l'assureur est strictement sanctionné : passé les 60 ou 90 jours, l'assuré peut engager les travaux et réclamer une indemnité majorée. Conserver la preuve de la date de déclaration est donc essentiel.

4. Articulation avec la garantie décennale

La dommages-ouvrage est une assurance de chose, souscrite par le maître d'ouvrage : elle paie d'abord, sans discussion de responsabilité.
La garantie décennale est une assurance de responsabilité, souscrite par chaque constructeur.
Après indemnisation, l'assureur dommages-ouvrage exerce un recours subrogatoire contre les constructeurs et leurs assureurs.
Le maître d'ouvrage conserve la faculté d'agir directement contre les constructeurs, mais s'expose alors à la durée et à l'aléa d'un contentieux.

5. Dommages-ouvrage et vente immobilière

Pour tout bien de moins de dix ans, ou ayant fait l'objet de travaux lourds dans les dix ans, le notaire réclame les attestations d'assurance et les procès-verbaux de réception.
L'attestation est annexée à l'acte : elle permet à l'acquéreur d'exercer directement la garantie.
À défaut d'assurance, l'acte contient une mention expresse et une information circonstanciée de l'acquéreur, qui déclare acheter en connaissance de cause.
Le vendeur qui a lui-même construit ou fait construire est réputé constructeur : il répond de la garantie décennale envers l'acquéreur.
L'absence de dommages-ouvrage se négocie : elle justifie fréquemment une réduction de prix ou une retenue de garantie.

6. Points de vigilance

Souscrire avant l'ouverture du chantier : c'est la condition de la couverture et le point de contrôle le plus fréquent.
Soigner la réception des travaux : elle fait courir les délais de garantie et fixe les réserves.
Vérifier les montants garantis, les franchises et les extensions (existant, dommages immatériels).
Réunir toutes les attestations décennales des intervenants avant de payer le solde.
Conserver le dossier de chantier pendant dix ans : plans, marchés, factures, PV de réception, correspondances.

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