L'OBO.
Vendre à soi-même : l'owner buy out permet de céder un bien à une société que l'on contrôle, financée par emprunt, pour dégager des liquidités sans se dessaisir — et préparer la transmission.
1. Le principe
L'OBO — owner buy out — consiste à vendre un bien que l'on possède à une société dont on est associé, généralement avec ses enfants. La société finance l'acquisition par un emprunt bancaire remboursé par les loyers ou les revenus du bien. Le vendeur perçoit le prix en numéraire et conserve, par la gérance, la maîtrise de l'immeuble.
Le montage, né de l'ingénierie sociétaire, s'applique aussi bien à l'immobilier locatif qu'aux murs d'une exploitation professionnelle.
2. Le déroulement
| Étape | Contenu |
|---|---|
| 1. Constituer la société | Création d'une SCI ou d'une société soumise à l'impôt sur les sociétés, dont le vendeur et souvent ses enfants sont associés. |
| 2. Financer l'acquisition | La société emprunte auprès d'une banque pour acquérir le bien, le loyer ou les revenus servant au remboursement. |
| 3. Vendre le bien à la société | Vente authentique au prix de marché, appuyée sur une évaluation sérieuse ; le vendeur perçoit le prix en numéraire. |
| 4. Transmettre les parts | Donation progressive des parts aux enfants, en pleine propriété ou en nue-propriété, sur une valeur diminuée par l'endettement. |
3. Les intérêts
L'OBO répond à trois besoins. Il liquéfie un patrimoine immobilisé, en transformant un immeuble en capital disponible pour diversifier, aider ses enfants ou financer un projet. Il maintient le contrôle, puisque le vendeur reste gérant. Il prépare la transmission : la valeur des parts, minorée par la dette, permet des donations progressives à moindre coût, notamment en nue-propriété.
4. Le coût fiscal
La vente est une cession ordinaire : elle déclenche les droits de mutation à la charge de la société et l'imposition de la plus-value immobilière du vendeur, sauf exonération pour durée de détention ou résidence principale.
Le choix du régime fiscal de la société est déterminant : à l'impôt sur le revenu, les revenus fonciers sont taxés au barème et aux prélèvements sociaux ; à l'impôt sur les sociétés, l'amortissement du bien réduit fortement le résultat imposable, mais la plus-value future de cession sera calculée sur une valeur nette comptable amoindrie.
5. Les risques
L'OBO n'est pas un montage de façade. Le prix doit correspondre à la valeur de marché, le financement doit être réel et les loyers effectivement versés. Une opération artificielle, dépourvue de substance économique ou patrimoniale, s'expose à la requalification en abus de droit.
L'endettement de la société suppose enfin une capacité de remboursement durable : vacance locative, hausse des taux ou travaux imprévus doivent avoir été anticipés. Statuts, pacte d'associés, acte de vente et plan de financement forment un ensemble à concevoir simultanément.
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Document d'information générale — il ne se substitue pas à un conseil personnalisé, qui suppose l'examen de votre situation particulière.