La nue-propriété.
Propriétaire sans jouissance : le nu-propriétaire détient le bien mais en laisse l'usage et les revenus à l'usufruitier. Cette patience a un prix — décoté — et un terme : l'extinction de l'usufruit, qui reconstitue la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire.
1. Définition
La propriété se compose de l'usus (user), du fructus (percevoir les revenus) et de l'abusus (disposer). Le démembrement attribue les deux premiers à l'usufruitier et le troisième au nu-propriétaire. Ce dernier est bien propriétaire du bien, mais d'une propriété momentanément vidée de sa jouissance.
2. Droits et charges
Le nu-propriétaire peut vendre, donner, hypothéquer ou apporter son droit — sans pouvoir toutefois porter atteinte à la jouissance de l'usufruitier. Il ne peut décider seul de vendre la pleine propriété : l'accord des deux titulaires est requis.
La répartition des charges suit l'article 605 du code civil : l'usufruitier assume l'entretien courant, les charges d'occupation et la taxe foncière en pratique, le nu-propriétaire les grosses réparations — gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières.
3. Valorisation fiscale
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Extrait du barème de l'article 669 du CGI. L'usufruit constitué pour une durée fixe est évalué à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans excéder la valeur de l'usufruit viager.
4. Acheter en nue-propriété
L'acquisition en nue-propriété, souvent assortie d'un usufruit temporaire consenti à un bailleur institutionnel, permet d'acheter avec une décote de l'ordre de 30 à 40 %, sans souci de gestion ni de charges, hors IFI pendant la durée de l'usufruit. Au terme, l'investisseur récupère la pleine propriété sans taxation de la reconstitution.
En contrepartie : aucun revenu pendant la période, liquidité réduite du droit et nécessité d'examiner attentivement la convention de démembrement et l'état de restitution du bien.
5. Donner la nue-propriété
La donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit est l'outil de transmission le plus courant : les droits ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, le donateur conserve l'usage et les revenus, et l'usufruit s'éteint au décès en franchise de droits (article 1133 du CGI).
Le donateur peut prendre les droits de donation à sa charge sans que cela constitue un supplément de libéralité taxable, et stipuler des clauses de remploi, d'inaliénabilité ou de retour conventionnel.
6. Extinction de l'usufruit
Au décès de l'usufruitier, ou au terme convenu, le nu-propriétaire devient plein propriétaire de plein droit. Aucune formalité de mutation n'est due, une simple attestation notariée actualise le fichier immobilier. La plus-value ultérieure se calcule alors, en principe, à partir de la valeur de la pleine propriété au jour de l'acquisition initiale du droit démembré.
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