Usufruit et nue-propriété : civil et fiscal.
Le démembrement de propriété est l'outil central de la gestion patrimoniale française. Sa force tient à la rencontre de deux logiques : une architecture civile ancienne, issue du code de 1804, et un traitement fiscal favorable, à condition d'en respecter scrupuleusement les conditions.
1. L'architecture
L'usufruit est le droit de jouir d'une chose dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d'en conserver la substance (article 578 du code civil). Il est temporaire : viager, il s'éteint au décès de l'usufruitier ; constitué au profit d'une personne morale, il ne peut excéder trente ans.
Le démembrement peut naître de la loi (usufruit du conjoint survivant), d'un acte volontaire (donation avec réserve d'usufruit, vente de la nue-propriété) ou d'un partage.
2. Qui fait quoi
| Prérogative | Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Usage et occupation | Usufruitier | Aucun droit |
| Revenus et loyers | Usufruitier (imposé) | Aucun revenu |
| Vente du bien entier | Accord des deux | Accord des deux |
| Entretien courant | Usufruitier | — |
| Grosses réparations (art. 606) | — | Nu-propriétaire |
| IFI | Déclare la pleine propriété (principe) | Hors assiette (principe) |
3. L'angle civil
L'usufruitier doit dresser un inventaire des meubles et un état des immeubles avant d'entrer en jouissance, et jouir raisonnablement du bien. Il répond de la dégradation et peut, en cas d'abus, être déchu de son droit.
Les rapports entre titulaires gagnent à être organisés par une convention de démembrement : répartition des travaux, sort des revenus exceptionnels, arbitrages sur un portefeuille, décision de vendre, remploi du prix, information réciproque. Cette convention prévient l'essentiel du contentieux.
4. L'angle fiscal
- Droits de mutation : la donation de la nue-propriété n'est taxée que sur la valeur de celle-ci, déterminée par le barème de l'article 669 du CGI selon l'âge de l'usufruitier.
- Extinction : la réunion de l'usufruit à la nue-propriété au décès ne donne lieu à aucun droit (article 1133 du CGI).
- Revenus : loyers et dividendes sont imposés chez l'usufruitier ; les intérêts d'emprunt afférents aux grosses réparations peuvent être déduits par le nu-propriétaire dans les conditions légales.
- IFI : le bien est déclaré par l'usufruitier pour sa valeur en pleine propriété, sauf répartition légale (usufruit légal du conjoint, notamment).
- Plus-values : en cas de vente conjointe, chacun est imposé sur sa quote-part ; le prix d'acquisition retenu dépend du mode d'acquisition du droit démembré.
5. Vente et remploi
Trois options s'offrent aux parties : répartir le prix selon la valeur des droits, reporter le démembrement sur un bien ou un contrat de remploi, ou convenir d'un quasi-usufruit sur le prix avec créance de restitution. Chacune a des conséquences fiscales distinctes ; le choix doit être arrêté avant la signature, dans un écrit ayant date certaine.
6. Vigilance
- Donation fictive : le donateur doit réellement se dessaisir de la nue-propriété.
- Usufruit temporaire cédé à une société : attention à l'article 13, 5° du CGI, qui impose la première cession comme un revenu.
- Démembrement de parts sociales : préciser la répartition du droit de vote et le sort des réserves distribuées.
- Situations internationales : toutes les législations ne connaissent pas le démembrement, ce qui peut créer des frottements fiscaux.
Un démembrement à organiser, arbitrer ou liquider ?
Document d'information générale — il ne se substitue pas à un conseil personnalisé, qui suppose l'examen de votre situation particulière.