Les diagnostics immobiliers
Le dossier de diagnostic technique conditionne l'information de l'acquéreur et la portée de la clause d'exonération de garantie des vices cachés. Sa composition dépend de l'âge du bien, de sa localisation et de son statut.
1. Le rôle du dossier de diagnostic technique
Le DDT est annexé à la promesse puis à l'acte de vente. Il informe l'acquéreur sur l'état sanitaire, énergétique et sécuritaire du bien. Un diagnostic régulier et à jour permet au vendeur non professionnel de se prévaloir de la clause d'exonération de la garantie des vices cachés pour les risques couverts ; à défaut, cette exonération tombe sur le point concerné.
Les diagnostics doivent être établis par un professionnel certifié, indépendant et assuré. Le vendeur ne peut pas les réaliser lui-même.
2. Liste des diagnostics et durées de validité
| Diagnostic | Biens concernés | Validité |
|---|---|---|
| Amiante | Immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 | Illimitée si absence d'amiante constatée après 2013 ; à renouveler dans les autres cas |
| Plomb (CREP) | Immeubles d'habitation construits avant le 1er janvier 1949 | 1 an en vente, 6 ans en location ; illimitée si absence de plomb |
| Termites | Zones délimitées par arrêté préfectoral | 6 mois |
| Gaz et électricité | Installations de plus de 15 ans | 3 ans en vente, 6 ans en location |
| DPE | Tout logement, vente et location | 10 ans (sous réserve des règles transitoires propres aux DPE anciens) |
| Assainissement non collectif | Immeubles non raccordés au réseau public | 3 ans |
| État des risques (ERP) | Zones à risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon | 6 mois |
| Loi Carrez | Lots de copropriété | Illimitée tant que le bien n'est pas modifié |
| Surface habitable (loi Boutin) | Location nue à usage de résidence principale | Illimitée tant que le bien n'est pas modifié |
| Bruit (aéroports) | Biens situés en zone d'exposition au bruit | Information à jour au jour de l'acte |
Les durées indiquées sont celles du droit commun ; certaines situations et réformes en cours appellent une vérification au cas par cas.
S'y ajoutent, selon le bien : l'audit énergétique pour les logements les plus énergivores, le diagnostic « bruit », le mesurage des lots de copropriété et, en copropriété, les documents de l'article L. 721-2 du code de la construction et de l'habitation (règlement, procès-verbaux, carnet d'entretien, situation financière, projet de plan pluriannuel de travaux).
3. Les diagnostics en location
Le bailleur annexe au bail un dossier réduit : DPE, CREP, état des risques, états des installations de gaz et d'électricité, surface habitable (loi Boutin en location nue) et, le cas échéant, amiante. La performance énergétique conditionne désormais la possibilité même de louer et l'encadrement des révisions de loyer.
4. Absence, péremption ou erreur
- Diagnostic manquant ou périmé : perte du bénéfice de la clause d'exonération des vices cachés pour le point concerné.
- Erreur de mesurage loi Carrez : action en réduction du prix si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième.
- DPE erroné : le DPE étant opposable, l'acquéreur ou le locataire peut demander réparation.
- Dissimulation volontaire : réticence dolosive, pouvant entraîner l'annulation de la vente et des dommages-intérêts.
- Responsabilité du diagnostiqueur : recours du vendeur comme de l'acquéreur, dans la limite du contenu de la mission.
5. Le rôle du notaire
Le notaire vérifie la complétude du dossier, la certification du diagnostiqueur et la validité de chaque rapport au jour de l'acte. Il attire l'attention des parties sur les conclusions sensibles — présence d'amiante, installation vétuste, classe énergétique F ou G, servitude de risque — et adapte la rédaction de l'acte : travaux à la charge du vendeur, réduction du prix, condition suspensive, ou déclaration expresse de l'acquéreur.
6. Points de vigilance
- Commander les diagnostics avant l'avant-contrat : ils doivent y être annexés.
- Vérifier la date de validité à la signature de l'acte authentique, et non seulement à celle de la promesse.
- Contrôler que le mesurage couvre bien toutes les annexes du lot vendu.
- Ne pas confondre surface loi Carrez et surface habitable loi Boutin.
- Anticiper l'audit énergétique et les obligations de rénovation pour les biens les plus énergivores.
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