Le certificat loi Carrez
Toute vente d'un lot de copropriété mentionne sa superficie privative. Une erreur de mesurage supérieure à 5 % ouvre à l'acquéreur une action en réduction du prix, sans que le vendeur puisse s'y soustraire.
1. Champ d'application
La loi du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, impose de mentionner la superficie privative du lot dans la promesse et dans l'acte de vente de tout lot ou fraction de lot de copropriété — appartement, mais aussi local commercial ou professionnel en copropriété, et maison en lotissement soumise au statut de la copropriété.
Sont exclus les caves, garages et emplacements de stationnement, ainsi que les lots d'une surface inférieure à 8 m². La vente d'une maison individuelle sur un terrain en pleine propriété échappe au dispositif, de même que les ventes en l'état futur d'achèvement, régies par leurs propres règles.
2. Ce que l'on mesure
| Catégorie | Détail |
|---|---|
| Incluses | Planchers des locaux clos et couverts, après déduction des murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, pour les parties d'une hauteur sous plafond au moins égale à 1,80 m |
| Exclues | Caves, garages, emplacements de stationnement, combles non aménagés, terrasses, balcons, loggias, vérandas non closes, et toute surface dont la hauteur est inférieure à 1,80 m |
| Lots exclus | Caves, garages, emplacements de stationnement et lots ou fractions de lots d'une surface inférieure à 8 m² |
Les surfaces non comptabilisées peuvent — et doivent — être décrites à part dans l'acte, à titre d'information : terrasse, balcon, cave, jardin privatif. Leur mention distincte évite toute confusion sur l'assiette du mesurage.
3. Ne pas confondre les surfaces
| Notion | Usage | Contenu |
|---|---|---|
| Loi Carrez | Vente d'un lot de copropriété | Surface privative des locaux clos et couverts, hauteur ≥ 1,80 m |
| Surface habitable (loi Boutin) | Bail d'habitation nu à titre de résidence principale | Notion voisine mais distincte, excluant notamment les combles non aménagés et les locaux annexes |
| Surface de plancher | Urbanisme, autorisations de construire | Calcul propre au code de l'urbanisme, sans lien avec la vente |
4. Les sanctions
- Absence de mention dans l'avant-contrat : le promettant peut en demander la nullité, jusqu'à la signature de l'acte authentique.
- Absence de mention dans l'acte authentique : nullité de la vente, que l'acquéreur peut invoquer dans le délai d'un mois à compter de l'acte.
- Superficie inférieure de plus d'un vingtième : action en diminution du prix proportionnelle au nombre de mètres carrés manquants, dans l'année de l'acte authentique. Ce délai est un délai de forclusion.
- Superficie supérieure à celle annoncée : aucun supplément de prix ne peut être réclamé par le vendeur.
La clause par laquelle l'acquéreur renoncerait par avance à cette action est réputée non écrite : le dispositif est d'ordre public.
5. Le recours du vendeur
Le vendeur condamné à restituer une partie du prix peut se retourner contre le professionnel du mesurage dont l'erreur est établie, sur le fondement de sa responsabilité contractuelle et de son assurance. C'est la principale raison pour laquelle il est déconseillé de mesurer soi-même, alors même que la loi l'autorise.
6. Points de vigilance
- Faire établir un certificat par un professionnel assuré, et le conserver.
- Refaire le mesurage après tous travaux modifiant les cloisonnements ou les hauteurs.
- Vérifier la cohérence entre le mesurage, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.
- Décrire séparément les surfaces exclues afin d'éviter toute ambiguïté.
- Attention aux mezzanines, combles et sous-pentes : la hauteur de 1,80 m est déterminante.
Un doute sur la superficie d'un lot que vous vendez ou achetez ?
Document d'information générale — il ne se substitue pas à un conseil personnalisé, qui suppose l'examen de votre situation particulière.