L'achat immobilier par des époux
Le régime matrimonial détermine à qui appartient réellement le bien acquis, quelles que soient les intentions des époux. Quelques clauses rédigées au bon moment évitent des années de discussion au divorce ou au décès.
1. Le régime matrimonial commande la propriété
La qualification du bien — propre, commun ou indivis — ne dépend pas de la personne qui signe l'acte ni de celle qui rembourse le prêt, mais du régime matrimonial et, le cas échéant, des déclarations portées dans l'acte. À défaut de contrat de mariage, les époux sont mariés sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts.
Pour les couples ayant un lien avec l'étranger — mariage célébré hors de France, résidence à l'étranger, nationalités différentes — la loi applicable au régime matrimonial doit être vérifiée avant toute acquisition.
2. Régime par régime
| Régime | Qualification du bien | Précaution | Risque |
|---|---|---|---|
| Communauté légale | Bien commun par principe, quelle que soit l'origine des fonds | Déclaration d'emploi ou de remploi si le financement provient de fonds propres | Sans remploi, le bien reste commun et l'époux financeur n'a qu'une récompense au partage |
| Séparation de biens | Indivision à proportion des quotes-parts indiquées dans l'acte | Faire coïncider les quotes-parts avec les apports réels | Une quote-part supérieure à l'apport peut constituer une donation indirecte |
| Communauté universelle | Bien commun, même acquis avec des fonds reçus par succession, sauf clause contraire | Vérifier les clauses d'exclusion prévues au contrat de mariage | Effet très large sur la transmission : à mesurer en présence d'enfants d'un premier lit |
| Participation aux acquêts | Fonctionnement séparatiste pendant le mariage | Conserver la preuve des apports pour le calcul de la créance de participation | La liquidation à la dissolution suppose des comptes précis |
3. La déclaration d'emploi ou de remploi
Sous un régime communautaire, l'époux qui finance une acquisition avec des fonds propres — donation, succession, prix de vente d'un bien propre, économies antérieures au mariage — doit faire figurer dans l'acte une déclaration d'emploi ou de remploi (articles 1434 et 1435 du code civil) indiquant l'origine des deniers et sa volonté d'acquérir un bien propre.
Si le financement est mixte, le bien reste propre lorsque l'apport propre est majoritaire, la communauté ayant droit à récompense ; à défaut, il tombe en communauté. Sans déclaration, l'époux ne conserve qu'une récompense, calculée au partage selon le profit subsistant : le bien lui-même échappe à sa propriété exclusive.
4. La protection du logement de la famille
L'article 215 du code civil interdit à un époux de disposer seul des droits assurant le logement de la famille, même lorsqu'il en est seul propriétaire. Cette règle s'impose à la vente comme à la constitution d'une hypothèque ou à la résiliation du bail.
Il est utile d'anticiper la protection du conjoint survivant : droit temporaire et droit viager au logement, donation entre époux, clauses de préciput ou d'attribution intégrale, ou démembrement organisé.
5. Divorce et décès
- Divorce : le sort du bien dépend de sa qualification ; les récompenses et créances entre époux se règlent dans la liquidation du régime.
- Attribution préférentielle : le logement peut être attribué à l'un des époux, à charge de soulte.
- Prêt en cours : la désolidarisation exige l'accord de la banque ; l'acte de partage ne s'impose pas au prêteur.
- Décès : la moitié du bien commun entre dans la succession ; le conjoint reçoit ses droits légaux ou conventionnels sur l'autre moitié.
- Familles recomposées : les avantages matrimoniaux peuvent donner lieu à une action en retranchement des enfants non communs.
6. Points de vigilance
- Faire le point sur le régime matrimonial avant de signer l'avant-contrat.
- Rédiger la déclaration de remploi dans l'acte d'acquisition, et non après.
- Conserver la traçabilité bancaire des apports personnels.
- Ajuster les quotes-parts aux apports réels en séparation de biens.
- Vérifier la loi applicable au régime en présence d'un élément international.
- Envisager, si le projet le justifie, un changement de régime matrimonial ou une acquisition via une SCI.
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