Qu'est-ce qu'une servitude ?

C'est une charge imposée à un immeuble, le fonds servant, pour l'usage et l'utilité d'un autre immeuble appartenant à un propriétaire différent, le fonds dominant. Elle est attachée aux fonds et se transmet avec eux, indépendamment des personnes.

Un droit de passage peut-il être imposé au voisin ?

Oui lorsque le fonds est enclavé, c'est-à-dire dépourvu d'accès suffisant à la voie publique. Le propriétaire enclavé peut réclamer un passage sur le fonds voisin, par le trajet le plus court et le moins dommageable, contre indemnité.

Comment une servitude s'éteint-elle ?

Par la réunion des deux fonds entre les mêmes mains, par renonciation expresse du propriétaire du fonds dominant, par non-usage pendant trente ans, ou lorsque son exercice devient définitivement impossible.

Les servitudes : passage, vue, écoulement des eaux, création, publication et extinction

1. Définition

Selon l'article 637 du code civil, la servitude est une charge imposée sur un héritage — le fonds servant — pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire — le fonds dominant.

Elle est un droit réel immobilier : elle ne s'attache pas aux personnes mais aux fonds, et se transmet automatiquement à chaque nouveau propriétaire.

2. Les catégories de servitudes

Origine	Exemples et régime
Légales	Imposées par la loi entre voisins : écoulement des eaux, distances de plantation, vues et jours, mitoyenneté, désenclavement
Conventionnelles	Créées par contrat entre propriétaires : passage, canalisation, tour d'échelle, non-aedificandi, non-altius-tollendi, puisage
Par destination du père de famille	Nées de l'aménagement matériel réalisé par un propriétaire unique avant la division du fonds
Par prescription trentenaire	Uniquement pour les servitudes continues et apparentes, après trente ans de possession paisible
Servitudes d'urbanisme et d'utilité publique	Alignement, réseaux, passage des piétons littoral, protection des monuments : administratives, non indemnisées en principe

3. Le droit de passage

Le propriétaire dont le fonds est enclavé, faute d'accès suffisant à la voie publique, peut exiger un passage sur le fonds voisin. Le tracé retenu est le plus court et le moins dommageable, et donne lieu à indemnité.

L'enclave doit être réelle : un accès malcommode ne suffit pas.
Si l'enclave résulte d'une division volontaire, le passage doit être pris sur les parcelles issues de cette division.
Hors enclave, le passage ne peut résulter que d'une convention publiée.
L'assiette, la largeur, l'usage autorisé et la charge de l'entretien doivent être décrits précisément.

4. Vues, écoulement des eaux, plantations

Vues : une vue droite exige un recul de 1,90 mètre de la limite séparative, une vue oblique 0,60 mètre.
Jours de souffrance : ouvertures translucides et fixes, admises sans vue directe.
Eaux : le fonds inférieur reçoit les eaux qui s'écoulent naturellement du fonds supérieur, sans aggravation par la main de l'homme.
Plantations : deux mètres de la limite pour les plantations de plus de deux mètres de haut, cinquante centimètres en dessous.
Mitoyenneté : présomption pour les murs séparatifs, avec partage des frais d'entretien.

5. Création, publication, extinction

Étape	Règle
Création	Acte notarié pour les servitudes conventionnelles, afin de permettre la publication et l'opposabilité aux acquéreurs successifs
Publication	Publicité foncière au service compétent : sans elle, la servitude n'est pas opposable au tiers acquéreur de bonne foi
Transmission	La servitude est attachée au fonds, non à la personne : elle suit l'immeuble en cas de vente, donation ou succession
Extinction	Réunion des deux fonds entre les mêmes mains, renonciation expresse, non-usage trentenaire, impossibilité définitive d'exercice
Contentieux	Action confessoire ou négatoire devant le tribunal judiciaire ; recours au bornage et à l'expertise en cas de litige d'assiette

6. Points de vigilance

Avant tout achat, faire vérifier les titres antérieurs, l'état hypothécaire et le plan cadastral : beaucoup de servitudes anciennes ne sont visibles que dans les actes.
Consulter le certificat d'urbanisme pour les servitudes d'utilité publique et les emplacements réservés.
Décrire l'assiette au plan annexé plutôt qu'en mètres approximatifs.
Prévoir la répartition des frais d'entretien et de remise en état.
Le vendeur doit déclarer les servitudes connues : leur dissimulation engage sa responsabilité.
Une servitude non utilisée depuis trente ans peut être éteinte : faire constater cette extinction par acte publié.

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