Qu'est-ce que le plan des lots ?

Le plan des lots est le document graphique annexé à l'état descriptif de division qui délimite, étage par étage, le périmètre de chaque lot de copropriété et de ses annexes. Il permet de savoir exactement ce que l'on achète.

Que faire si le plan ne correspond pas à l'occupation réelle ?

L'écart doit être analysé avant la vente : soit il résulte d'un empiètement sur les parties communes, qui suppose une cession votée en assemblée générale, soit d'une modification de la division, qui exige un modificatif à l'état descriptif publié au service de la publicité foncière.

Le plan des lots a-t-il une valeur juridique ?

Il vaut comme élément d'interprétation de la consistance des lots, en complément du texte de l'état descriptif de division. En cas de contradiction, l'acte publié et le règlement de copropriété prévalent sur un plan non annexé ou non publié.

L'importance du plan des lots lors d'une acquisition immobilière

1. Ce qu'est le plan des lots

Le plan des lots est le document graphique qui accompagne l'état descriptif de division. Il représente, niveau par niveau, le périmètre de chaque lot : pièces principales, annexes, caves, emplacements de stationnement, ainsi que la limite avec les parties communes.

Sa fonction est simple mais décisive : permettre de savoir ce que l'on achète exactement. La désignation d'un lot par son seul numéro et ses tantièmes ne dit rien de sa configuration ; le plan, lui, la matérialise.

2. Les pièces de la division

Document	Contenu
Règlement de copropriété	Destination de l'immeuble, affectation des parties privatives et communes, servitudes internes, règles d'usage
État descriptif de division	Identification et numérotation de chaque lot, consistance, tantièmes de charges et de parties communes
Plan des lots	Représentation graphique du périmètre de chaque lot, étage par étage, annexes comprises
Modificatifs	Actes successifs modifiant la division : réunion, division, création de lots, transferts de parties communes

Ces pièces forment un ensemble : un lot ne s'apprécie jamais au vu du seul plan initial, mais au vu de l'état descriptif tel que modifié par les actes successifs publiés.

3. Ce que le notaire vérifie

La concordance entre la désignation du lot dans l'avant-contrat, l'état descriptif de division et le plan.
L'existence de modificatifs publiés depuis l'origine, et leur prise en compte dans les tantièmes.
La cohérence entre le plan, le mesurage loi Carrez et la réalité constatée lors de la visite.
L'affectation des surfaces annexes : lot privatif, partie commune à jouissance privative, ou partie commune ordinaire.
Les travaux réalisés par le vendeur et leur autorisation par l'assemblée générale.

4. Les écarts fréquents

Situation	Origine	Traitement
Pièce annexée au lot voisin	Occupation ancienne non titrée	Modificatif à l'état descriptif de division, avec accord de l'assemblée générale si des parties communes sont concernées
Cave ou parking utilisé sans titre	Attribution de fait entre copropriétaires	Vérification du numéro de lot au fichier immobilier ; à défaut, régularisation ou simple jouissance précaire
Combles ou palier intégrés	Empiètement sur parties communes	Cession de parties communes votée en assemblée générale puis acte notarié publié
Surface différente du plan	Travaux, cloisonnements, mesurage erroné	Nouveau mesurage loi Carrez et, le cas échéant, modificatif

Un écart non régularisé se transmet à l'acquéreur avec le lot : il devra en assumer la remise en état ou la régularisation, et supportera la difficulté lors de la revente.

5. Caves, parkings et jouissance privative

Trois qualifications, trois régimes très différents :

Lot privatif : la cave ou le parking porte un numéro de lot et des tantièmes ; il se vend, se donne et s'hypothèque.
Partie commune à jouissance privative : l'usage exclusif est attaché à un lot, mais la propriété reste collective ; le droit ne peut être cédé indépendamment du lot.
Partie commune ordinaire : aucun usage exclusif ne peut être opposé aux autres copropriétaires, quelle que soit l'ancienneté de l'occupation.

Beaucoup de litiges naissent d'un jardin, d'une terrasse ou d'un couloir « toujours utilisé » par le vendeur, sans qu'aucun titre ne le prévoie.

6. Points de vigilance

Exiger la communication du plan des lots et de tous les modificatifs avant la signature de l'avant-contrat.
Comparer le plan avec la visite, plan en main, pièce par pièce.
Vérifier le numéro du lot annexe sur le titre de propriété du vendeur, et non sur la seule affirmation d'usage.
Faire figurer dans la promesse une condition relative à la régularisation d'un écart identifié.
Consulter les procès-verbaux d'assemblée générale des dernières années : ils révèlent les travaux et les contentieux.

Un doute sur la consistance du lot que vous achetez ou vendez ?

L'empiètement sur les parties communes Demander à être contacté

Document d'information générale — il ne se substitue pas à un conseil personnalisé, qui suppose l'examen de votre situation particulière.