La location meublée
Souple et fiscalement attractive, la location meublée relève d'un régime civil propre et d'une fiscalité commerciale. Sa rentabilité réelle se juge sur la durée, plus-value de sortie et transmission comprises.
1. Ce qu'est un logement meublé
Est meublé le logement décent équipé du mobilier nécessaire au sommeil, à l'alimentation et à la vie courante du locataire, qui peut s'y installer en n'y apportant que ses effets personnels. Un décret fixe la liste minimale des éléments à fournir : le respect de cette liste conditionne la qualification et, avec elle, tout le régime juridique et fiscal.
2. Les différents baux
| Bail | Durée | Conditions | À noter |
|---|---|---|---|
| Meublé à titre de résidence principale | 1 an, renouvelable tacitement | Préavis d'un mois pour le locataire ; trois mois motivés pour le bailleur | Dépôt de garantie plafonné à deux mois de loyer hors charges |
| Bail étudiant | 9 mois, non reconductible | Pas de reconduction tacite | Réservé à l'étudiant justifiant de sa qualité |
| Bail mobilité | 1 à 10 mois, non renouvelable | Locataire en formation, mission ou mutation | Aucun dépôt de garantie ; caution possible |
| Meublé de tourisme | Séjours de courte durée | Régime du code du tourisme et réglementation locale | Déclaration en mairie, autorisation de changement d'usage, quotas et compensation selon les communes |
Le bail meublé de résidence principale relève de la loi du 6 juillet 1989, avec des règles allégées par rapport à la location nue : durée d'un an, préavis réduit, dépôt de garantie porté à deux mois. Un état des lieux et un inventaire détaillé du mobilier sont indispensables.
3. La fiscalité
Les loyers meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, et non des revenus fonciers.
| Régime | Conditions | Effets |
|---|---|---|
| Micro-BIC | Recettes inférieures aux seuils légaux | Abattement forfaitaire, pas de déduction de charges réelles ni d'amortissement |
| Régime réel | Sur option, ou de plein droit au-delà des seuils | Déduction des charges, des intérêts d'emprunt et amortissement du bien et du mobilier |
| LMNP | Recettes ne remplissant pas les conditions du caractère professionnel | Déficits imputables sur les seuls revenus de même nature ; plus-value des particuliers |
| LMP | Recettes locatives supérieures à 23 000 € et excédant les autres revenus d'activité du foyer | Déficits imputables sur le revenu global, plus-values professionnelles, cotisations sociales, exonération d'IFI possible |
Les seuils et abattements du micro-BIC, en particulier pour les meublés de tourisme, ont été resserrés au cours des dernières années : ils doivent être vérifiés pour l'année d'imposition concernée. À la sortie, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value du loueur non professionnel modifie sensiblement l'équation d'ensemble. La TVA reste en principe exclue, sauf prestations para-hôtelières.
4. Le mode de détention
- En nom propre : simple, adapté à un ou deux biens, mais patrimoine personnel exposé.
- Indivision : souple à l'entrée, source de blocage dans la durée.
- SCI à l'impôt sur le revenu : la location meublée est une activité commerciale ; au-delà d'une part accessoire de recettes, elle entraîne l'assujettissement de la société à l'impôt sur les sociétés.
- SARL de famille : permet l'option pour l'impôt sur le revenu tout en offrant un cadre sociétaire, avec des conditions de parenté strictes.
- Société à l'impôt sur les sociétés : amortissement et taux d'IS, mais frottement fiscal à la distribution et à la cession.
5. Transmission et IFI
Les biens loués meublés entrent en principe dans l'assiette de l'IFI ; l'exonération au titre des biens professionnels suppose de remplir les conditions d'une véritable activité professionnelle. Une activité de location meublée professionnelle peut, sous conditions strictes, ouvrir droit à l'exonération partielle du pacte Dutreil, ce qui appelle une analyse fine du caractère commercial et de la gestion effective.
La donation avec réserve d'usufruit, la donation-partage des parts sociales ou le démembrement organisé permettent d'anticiper la transmission tout en conservant les revenus.
6. Points de vigilance
- Vérifier le règlement de copropriété : une clause d'habitation bourgeoise exclusive peut interdire la location de courte durée.
- Respecter la réglementation locale des meublés de tourisme : déclaration, numéro d'enregistrement, changement d'usage, compensation.
- Tenir une comptabilité rigoureuse et un inventaire du mobilier.
- Mesurer l'effet de la réintégration des amortissements avant d'arbitrer entre micro-BIC et régime réel.
- Anticiper le basculement involontaire du LMNP au LMP, et ses conséquences sociales et fiscales.
- Coordonner le montage avec le régime matrimonial et le projet de transmission.
Vous investissez ou détenez déjà un bien en location meublée ?
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