Le droit de préemption urbain
Instauré par la commune pour conduire sa politique d'aménagement, le droit de préemption urbain permet d'acquérir un bien mis en vente par priorité. Sa purge, par déclaration d'intention d'aliéner, précède toute signature.
1. Institution et périmètre
Le droit de préemption urbain est institué par délibération du conseil municipal ou de l'établissement public compétent, sur les zones urbaines et à urbaniser du plan local d'urbanisme. Il doit répondre à un objet d'intérêt général : logement social, équipements, renouvellement urbain, réserves foncières.
Le DPU peut être simple ou renforcé. Le DPU renforcé étend le champ de la préemption à des biens normalement exclus, notamment certains lots de copropriété et immeubles achevés depuis moins de dix ans. La collectivité peut déléguer l'exercice du droit, par exemple à un établissement public foncier ou à un aménageur.
2. Biens concernés et exclusions
- Concernés : ventes d'immeubles bâtis et non bâtis, cessions de droits indivis, certaines cessions de parts de sociétés immobilières, ventes en cas d'adjudication, échanges et apports selon les cas.
- Exclus : donations, successions et partages, ventes entre certains proches, expropriations, ainsi que — hors DPU renforcé — certains lots de copropriété et immeubles récents.
- Les ventes en l'état futur d'achèvement et les cessions relevant d'un autre régime de préemption suivent des règles propres.
La qualification de l'opération commande la formalité : c'est la première vérification conduite par le notaire, au vu du certificat d'urbanisme et du titre de propriété.
3. La déclaration d'intention d'aliéner
La DIA est adressée à la collectivité et vaut offre de vente aux prix et conditions déclarés. Elle précise la désignation du bien, son occupation, le prix, les modalités de paiement et les charges accessoires — dont la commission d'agence.
La collectivité dispose d'un délai de deux mois pour se prononcer. Elle peut demander la communication de documents ou la visite du bien, ce qui suspend le délai dans les conditions prévues par le code de l'urbanisme. Le silence vaut renonciation.
4. Les issues possibles
| Issue | Décision | Conséquence |
|---|---|---|
| Renonciation expresse ou tacite | Silence de la commune pendant deux mois, ou décision de non-préemption | La vente peut être signée avec l'acquéreur choisi ; la renonciation vaut pour trois ans au prix déclaré |
| Préemption au prix de la DIA | Acceptation pure et simple | La vente est parfaite au profit de la collectivité ; l'acte est régularisé et le prix payé dans les délais légaux |
| Offre à un prix inférieur | Contre-proposition de la collectivité | Le vendeur peut accepter, renoncer à vendre, ou maintenir son prix et saisir le juge de l'expropriation |
| Fixation judiciaire du prix | Saisine du juge de l'expropriation | Chaque partie peut se retirer après la décision définitive, dans les délais prévus |
5. Après la préemption
- La décision de préemption doit être motivée par un projet d'intérêt général réel et certain ; à défaut, elle est annulable par le juge administratif.
- Le paiement du prix doit intervenir dans le délai légal ; à défaut, le vendeur retrouve la libre disposition du bien.
- Un droit de rétrocession bénéficie à l'ancien propriétaire lorsque le bien n'est pas utilisé conformément à l'objet annoncé.
- L'acquéreur évincé peut agir en responsabilité contre la collectivité en cas d'illégalité de la préemption.
6. Points de vigilance
- Prévoir dans l'avant-contrat un délai suffisant pour la purge, et une condition relative à la non-préemption.
- Déclarer un prix strictement conforme à celui convenu : toute discordance fragilise la vente.
- Indiquer clairement la charge de la commission d'agence : elle influe sur le prix opposable à la collectivité.
- Vérifier l'existence d'un DPU renforcé pour les lots de copropriété.
- Conserver la preuve de la date de réception de la DIA : le délai de deux mois en dépend.
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