Le droit de préemption des locataires
Vendre un logement loué suppose de savoir si le locataire doit être servi en premier. Tout dépend de l'opération : congé pour vendre, vente après division, vente en bloc, ou simple vente du bien occupé.
1. Le principe
Il n'existe pas un droit de préemption général du locataire. La vente d'un logement occupé, sans division préalable de l'immeuble, n'ouvre en principe aucun droit : le bail est transmis à l'acquéreur, qui devient le nouveau bailleur aux conditions en cours.
Le locataire devient prioritaire dans deux situations : lorsque le bailleur veut vendre libre d'occupation — il doit alors délivrer un congé pour vendre valant offre —, et lorsque l'immeuble est divisé puis vendu par lots.
2. Les régimes applicables
| Régime | Opération visée | Formalité et délais |
|---|---|---|
| Congé pour vendre (loi de 1989, art. 15-II) | Vente du logement loué nu à titre de résidence principale, libre d'occupation | Congé valant offre de vente, six mois avant l'échéance du bail ; deux mois pour accepter, quatre mois de plus si recours à un prêt |
| Vente par lots après division (loi de 1975, art. 10) | Mise en copropriété ou division de l'immeuble, puis vente du lot occupé | Notification valant offre de vente ; le locataire dispose de deux mois, le bail se poursuit à défaut d'acceptation |
| Loi Aurillac (vente en bloc) | Vente en bloc de plus de cinq logements du même immeuble | Notification aux locataires, information sur le prix global et le prix du lot ; protections renforcées et prorogation des baux |
| Bail commercial (art. L. 145-46-1) | Vente du local commercial loué | Offre au locataire commerçant, un mois pour répondre, deux mois supplémentaires en cas de prêt |
3. Le congé pour vendre
Le bailleur qui souhaite vendre libre doit délivrer un congé six mois avant l'échéance du bail (trois mois pour un meublé). Ce congé indique le prix et les conditions de la vente projetée et vaut offre de vente au profit du locataire ; il reproduit les dispositions légales applicables.
Le locataire dispose de deux mois pour accepter. S'il indique recourir à un prêt, il bénéficie de quatre mois supplémentaires pour signer. À défaut d'acceptation, il doit quitter les lieux à l'échéance. Des protections existent en faveur des locataires âgés et de condition modeste.
4. La vente après division
Lorsque l'immeuble est mis en copropriété ou divisé, la première vente de chaque lot occupé doit être précédée d'une notification au locataire valant offre de vente, pour le lot qu'il occupe et à un prix cohérent. À défaut d'acceptation dans le délai de deux mois, la vente peut être conclue avec un tiers, mais le bail se poursuit jusqu'à son terme.
En cas de vente en bloc de plus de cinq logements du même immeuble, la loi dite Aurillac impose une information des locataires et prévoit, selon les cas, une prorogation des baux et un droit de préemption en cas de revente ultérieure par lots.
5. La seconde offre
Si le bailleur décide finalement de vendre à un prix ou à des conditions plus avantageuses que ceux notifiés, le notaire doit adresser au locataire une seconde offre, à peine de nullité de la vente. Le locataire dispose alors d'un mois pour l'accepter, et de deux mois supplémentaires pour signer s'il recourt à un prêt.
Cette obligation, souvent découverte tardivement, explique l'attention portée par le notaire à toute renégociation du prix en cours de vente.
6. Sanctions et points de vigilance
- Le congé ou la notification irrégulier est nul : le locataire reste dans les lieux et la vente est fragilisée.
- La vente conclue en méconnaissance du droit de préemption peut être annulée à la demande du locataire.
- Respecter scrupuleusement la forme : lettre recommandée avec accusé de réception, remise contre récépissé ou acte d'huissier.
- Reproduire intégralement les textes exigés dans la notification.
- Vérifier l'ordre des priorités lorsque le bien relève aussi d'un droit de préemption d'urbanisme.
- Anticiper le calendrier : les délais cumulés peuvent dépasser six mois.
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