Le délai SRU
Dix jours pour changer d'avis, sans motif ni pénalité : le délai issu de la loi solidarité et renouvellement urbains est la protection la plus efficace de l'acquéreur immobilier — à condition que la notification ait été régulière.
1. Le principe
L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, issu de la loi SRU du 13 décembre 2000, accorde à l'acquéreur non professionnel d'un immeuble d'habitation un droit de rétractation de dix jours à compter de la notification de l'avant-contrat.
Ce droit est d'ordre public : aucune clause ne peut y faire renoncer, ni le raccourcir, ni le subordonner au paiement d'une indemnité.
2. Champ d'application
| Situation | Précisions |
|---|---|
| Concerné | Acquéreur non professionnel d'un immeuble d'habitation existant ou à construire : appartement, maison, lot de copropriété, VEFA, contrat de construction |
| Non concerné | Acquéreur professionnel de l'immobilier, terrain à bâtir nu vendu seul, immeuble à usage exclusivement professionnel ou commercial, vente aux enchères |
| Vendeur | Le délai protège l'acquéreur seul : le vendeur, lui, est engagé dès la signature |
Lorsque l'acte de vente est signé sans avant-contrat, la loi substitue au droit de rétractation un délai de réflexion de dix jours pendant lequel l'acte ne peut être signé.
3. La mécanique du délai
| Étape | Règle |
|---|---|
| Notification | Remise de l'avant-contrat et de ses annexes par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre contre émargement ou voie électronique lorsque les conditions légales sont réunies |
| Point de départ | Le lendemain de la première présentation de la lettre ou de la remise |
| Durée | Dix jours, prorogés au premier jour ouvrable suivant si le dernier jour est un samedi, un dimanche ou un jour férié |
| Rétractation | Notification écrite au vendeur ou au notaire dans le délai, sans motif ni indemnité ; l'envoi dans le délai suffit |
| Effet | Restitution intégrale des sommes versées, en principe dans les vingt et un jours de la rétractation |
C'est la date d'envoi de la rétractation qui compte, et non celle de sa réception : un courrier recommandé posté le dixième jour est valable.
4. Les annexes, condition de validité
La notification doit être complète. En copropriété, elle comporte notamment le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, les procès-verbaux des dernières assemblées générales, le carnet d'entretien, la situation financière du lot et le dossier de diagnostic technique.
Une notification incomplète est irrégulière : le délai ne court pas et l'acquéreur peut se rétracter bien au-delà de dix jours. C'est la principale source d'insécurité des avant-contrats signés sans notaire.
5. Ne pas confondre
- Délai SRU : rétractation libre de dix jours au profit de l'acquéreur.
- Condition suspensive de prêt : mécanisme distinct, d'une durée conventionnelle, permettant à l'acquéreur de se libérer en cas de refus de financement.
- Délai de réflexion : lorsque la vente est conclue directement par acte authentique, sans avant-contrat.
- Droit de préemption : délai propre à la commune ou au locataire, sans lien avec la protection de l'acquéreur.
6. Points de vigilance
- Conserver la preuve de la notification et de son accusé de réception : c'est elle qui datera le délai.
- Notifier chaque acquéreur, y compris chaque époux ou partenaire, séparément.
- Ne verser aucune somme entre les mains du vendeur : le dépôt de garantie doit être séquestré chez le notaire.
- Vérifier que toutes les annexes obligatoires accompagnent la notification.
- Utiliser le délai pour vérifier urbanisme, servitudes, travaux votés et financement.
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