Le bail d'habitation notarié.

2. Les garanties de l'acte authentique

Une date certaine. La date de signature figurant dans un acte authentique ne peut être remise en cause ; un acte sous seing privé n'offre cette sécurité que s'il a été enregistré auprès de l'administration fiscale. Cette date fixe le point de départ de nombreux délais : prise d'effet du bail, congés, renouvellement. Ainsi, un bailleur qui souhaite délivrer congé pour reprise doit avertir son locataire 6 mois avant l'échéance du bail, dont la durée est en principe de 3 ans à compter de la signature.

Une force probante. Le contenu d'un acte notarié ne peut être contesté que par la voie, très encadrée, de la procédure d'inscription de faux. Le notaire procède en outre à diverses vérifications portant sur la qualité et la capacité des parties, sur l'origine de propriété du bien, etc.

Une force exécutoire. Lorsqu'un bail est signé sans notaire et que l'une des parties manque à ses engagements, il faut obtenir une décision de justice pour l'y contraindre : procédure longue et coûteuse. Le bail notarié, lui, est exécutoire de plein droit : muni d'une copie exécutoire, le bailleur peut s'adresser directement à un commissaire de justice pour faire pratiquer les saisies nécessaires.

L'assurance de sa conservation. Comme tout acte authentique, le bail est conservé par le notaire au sein de son étude. Bailleur comme locataire peuvent à tout moment en demander une copie au notaire rédacteur ou à son successeur.

3. Les missions du notaire

Le notaire remplit une triple mission : il conseille les parties, rédige le bail d'habitation et prend en charge les formalités nécessaires à sa mise en œuvre. Ces avantages ne se limitent pas au bail d'habitation : le notaire intervient également en matière de bail commercial, professionnel, emphytéotique, etc.

Il conseille les parties. Il prend en considération les intérêts du bailleur comme ceux du locataire, examine la situation de chacun, veille à l'équilibre du contrat et informe les parties de leurs droits et obligations : dépôt de garantie et premier loyer côté locataire ; diagnostics obligatoires, logement décent, entretien et réparations côté bailleur.

Il établit le bail. Le contrat doit obligatoirement mentionner : le nom et le domicile du propriétaire ; le nom du ou des locataires ; la date de prise d'effet et la durée du bail ; la consistance du logement et sa destination ; la surface habitable ; la description du logement ; la nature et le montant des travaux réalisés depuis le dernier contrat ou renouvellement ; le montant du loyer, son mode de règlement et ses règles de révision ; le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire ; le montant du dépôt de garantie. Il s'assure également de la présence de toutes les annexes obligatoires : état des lieux, règlement de copropriété, attestation d'assurance, dossier de diagnostics techniques, équipements d'accès aux technologies de l'information, convention ANAH ou APL le cas échéant.

4. La durée du bail

Le bail doit être conclu pour une durée minimale de 3 ans lorsque le propriétaire est un particulier, portée à 6 ans lorsqu'il s'agit d'une personne morale (société ou association). Par exception, une durée plus courte, d'au moins 1 an, peut être stipulée si le propriétaire envisage de reprendre son logement pour un motif familial ou professionnel — un prochain départ à la retraite, par exemple. Ce motif doit impérativement être mentionné dans le bail.

5. Un bail rédigé sur mesure

Des clauses particulières peuvent être insérées dès lors qu'elles ne contreviennent pas à la loi : obligation pour le locataire de souscrire un contrat d'entretien de la chaudière, remise de plusieurs mois de loyer en contrepartie de travaux de rénovation…

Le notaire vérifie que les clauses souhaitées sont conformes à la loi et à l'abri de toute contestation. Certaines sont en effet réputées abusives ou illicites — par exemple une clause autorisant le propriétaire à prélever le loyer directement sur le salaire du locataire — et sont alors nulles de plein droit.

6. Les démarches administratives

Les pièces d'état civil. Le notaire sollicite auprès des mairies et organismes compétents les extraits d'actes de naissance et de mariage du bailleur et du locataire, et s'assure que chacun a la capacité juridique de contracter et ne fait l'objet d'aucune mesure de protection.

Le titre de propriété. Le bailleur doit être propriétaire du bien loué. Si le bien est détenu en indivision, tous les propriétaires doivent signer l'acte ; s'il fait l'objet d'un démembrement de propriété, seul l'usufruitier a le pouvoir de le mettre en location, sauf exceptions.

Les conditions de mise en location. Le notaire contrôle, au vu du mesurage, du titre, du règlement de copropriété et des diagnostics, que le logement est décent (dispositifs d'ouverture et de ventilation, surface habitable minimale de 9 m² et hauteur sous plafond d'au moins 2,20 mètres, ou volume habitable minimal de 20 m³) et en bon état d'usage et de réparation, ses équipements en bon état de fonctionnement.

L'enregistrement. Le notaire procède à l'enregistrement du bail auprès du service des impôts, puis remet des copies aux parties ainsi qu'une copie exécutoire au bailleur.