Qu'est-ce que le bail 3-6-9 ?

Le bail commercial est conclu pour neuf ans au minimum. Le locataire peut y mettre fin à l'expiration de chaque période de trois ans, par acte d'huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, six mois à l'avance : d'où l'expression 3-6-9.

Qu'est-ce que l'indemnité d'éviction ?

Si le bailleur refuse le renouvellement du bail sans motif grave et légitime, il doit verser une indemnité d'éviction réparant le préjudice du locataire : valeur du fonds ou coût du déplacement, frais de réinstallation, indemnités accessoires.

Quand le loyer peut-il être déplafonné ?

Le loyer de renouvellement est en principe plafonné selon la variation de l'indice. Il est fixé à la valeur locative notamment lorsque la durée effective du bail excède douze ans, en cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité, ou de modification des caractéristiques du local ou de la destination.

Le bail commercial : statut du 3-6-9, loyer, révision, renouvellement et indemnité d'éviction

1. Les conditions du statut

Le statut des baux commerciaux suppose la réunion de trois conditions : un local stable et permanent, un fonds de commerce, artisanal ou industriel exploité dans les lieux, et l'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

Le statut est d'ordre public : les parties ne peuvent y renoncer par avance. Le bail dérogatoire de courte durée est toutefois admis, dans la limite de trois ans, à condition que le locataire quitte les lieux à l'échéance — sinon un bail de neuf ans se forme.

2. Les points clés du bail

Thème	Régime
Durée	Neuf ans au minimum, avec faculté de résiliation triennale du locataire (aménageable dans certains cas), et bail dérogatoire de courte durée de trois ans maximum
Loyer	Fixé librement à l'origine, indexé sur l'ILC ou l'ILAT ; révision triennale et fixation au renouvellement selon la valeur locative
Charges et travaux	Inventaire précis et limitatif annexé au bail ; les grosses réparations de l'article 606 et certaines dépenses restent à la charge du bailleur
Cession	La cession du bail avec le fonds ne peut être interdite ; agrément, intervention du bailleur et clause de garantie sont fréquents
Renouvellement	Droit au renouvellement ; à défaut, indemnité d'éviction sauf motif grave et légitime ou reprise pour construire

Deux annexes sont désormais indispensables : l' inventaire des charges, impôts et redevances et l'état prévisionnel et récapitulatif des travaux. Leur absence prive le bailleur de la possibilité de refacturer.

3. Loyer, révision et déplafonnement

Le loyer initial est libre. Il évolue ensuite par indexation annuelle (clause d'échelle mobile indexée sur l'ILC ou l'ILAT) et par révision triennale. Au renouvellement, le loyer est en principe plafonné selon la variation de l'indice depuis l'origine du bail.

Cas de déplafonnement	Effet
Durée effective supérieure à douze ans	Le loyer de renouvellement est fixé à la valeur locative
Modification notable des facteurs locaux de commercialité	Déplafonnement possible si l'incidence favorable sur l'activité est démontrée
Modification des caractéristiques du local ou de la destination	Travaux, extension ou déspécialisation autorisée
Lissage	La hausse résultant du déplafonnement est en principe étalée à 10 % par an du loyer de l'année précédente

4. Destination et déspécialisation

Bail « tous commerces » : grande liberté d'exploitation, mais valorisation du local plus élevée et moindre maîtrise pour le bailleur.
Déspécialisation partielle : ajout d'activités connexes ou complémentaires, sur simple signification au bailleur.
Déspécialisation plénière : changement complet d'activité, soumis à une procédure d'autorisation et pouvant justifier un déplafonnement.
La destination du bail doit être compatible avec la destination d'urbanisme du bâtiment et le règlement de copropriété.

5. Fin du bail et indemnité d'éviction

À l'échéance, le bail se poursuit par tacite prolongation à défaut de congé ou de demande de renouvellement. Le congé et la demande de renouvellement obéissent à un formalisme strict : six mois de préavis, mentions obligatoires, forme requise.

Le refus de renouvellement ouvre droit à une indemnité d'éviction couvrant la valeur du fonds ou les frais de déplacement, les frais de réinstallation et les indemnités accessoires. Le bailleur y échappe en cas de motif grave et légitime, d'immeuble insalubre, ou de reprise pour construire ou reconstruire, dans les conditions légales. Un droit de repentir lui permet, dans un délai limité, de revenir sur son refus.

6. Points de vigilance

Faire établir le bail par acte notarié lorsqu'il est long, garanti ou destiné à être publié : date certaine et force exécutoire.
Rédiger précisément la destination : elle détermine la valeur locative et les possibilités de cession.
Annexer l'inventaire des charges et l'état des travaux, ainsi que les diagnostics et l'état des risques.
Encadrer la cession : agrément, intervention à l'acte, garantie du cédant limitée à trois ans.
Anticiper le renouvellement plusieurs mois à l'avance : les délais sont des délais de forclusion.

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