L'attestation de propriété immobilière.
Le décès transmet la propriété de plein droit aux héritiers, mais le fichier immobilier, lui, ignore le décès. L'attestation de propriété immobilière est l'acte qui met à jour la publicité foncière et rend la transmission opposable aux tiers. Sans elle, aucune vente n'est possible.
1. Définition et objet
L'attestation de propriété immobilière — ou attestation immobilière après décès — est un acte notarié qui constate le transfert de propriété des immeubles du défunt à ses héritiers ou légataires. Elle identifie les biens, les nouveaux titulaires et la nature de leurs droits.
Elle ne crée pas la propriété : celle-ci est transmise de plein droit au jour du décès. Elle assure la continuité de la chaîne des titres dans le fichier immobilier, condition indispensable de toute opération ultérieure sur le bien.
2. Le caractère obligatoire
Dès qu'une succession comprend un immeuble, l'attestation est obligatoire. Elle procède du principe de l'effet relatif de la publicité foncière : nul ne peut publier un acte s'il n'est pas lui-même titulaire d'un droit publié à son nom.
Concrètement, les héritiers ne peuvent vendre, échanger, apporter en société ou hypothéquer le bien tant que le fichier immobilier ne les désigne pas comme propriétaires. Même une donation ultérieure du bien reçu suppose une attestation préalablement publiée.
3. Le contenu de l'acte
L'attestation reprend l'identité du défunt, la date du décès, la dévolution telle qu'établie par l'acte de notoriété, l'identité complète des héritiers et la quote-part de chacun, en pleine propriété, usufruit ou nue-propriété.
Elle désigne les immeubles avec la précision exigée en matière de publicité foncière : commune, section et numéro cadastral, contenance, lot de copropriété et quote-part de parties communes, ainsi que l'origine de propriété sur trente ans au moins.
4. La publication au service de la publicité foncière
L'attestation est publiée au service de la publicité foncière du lieu de situation de chaque immeuble. La formalité donne lieu à la contribution de sécurité immobilière, assise sur la valeur des biens, mais l'attestation n'entraîne pas de droit de mutation : les droits sont acquittés au titre de la déclaration de succession.
Après publication, l'état hypothécaire fait apparaître les héritiers comme propriétaires. Le notaire vérifie à cette occasion les inscriptions grevant l'immeuble — hypothèques, servitudes publiées, privilèges — et provoque leur mainlevée lorsque la créance est éteinte.
5. Attestation et indivision successorale
Lorsque plusieurs héritiers recueillent un même bien, l'attestation les constate propriétaires indivis, chacun pour sa quote-part. L'indivision successorale s'ouvre : les décisions de gestion courante se prennent à la majorité des deux tiers, les actes de disposition à l'unanimité.
Cette situation, souvent durable, gagne à être organisée par une convention d'indivision qui désigne un gérant, fixe la durée et les modalités de contribution aux charges. À défaut, chaque indivisaire peut à tout moment provoquer le partage.
6. L'articulation avec le partage
Si le partage intervient rapidement, il est possible d'enchaîner attestation et partage, voire de publier un acte unique constatant la transmission puis l'attribution. Le partage est en revanche soumis au droit de partage, aujourd'hui de 2,5 % sur l'actif net partagé.
Lorsqu'un bien est vendu peu après le décès, la vente peut être publiée à la suite de l'attestation, l'ordre chronologique devant être respecté. Le notaire coordonne les formalités pour éviter tout rejet du service de la publicité foncière.
7. Délais, coût et sanctions
L'attestation doit être publiée dans les six mois du décès. Ce délai coïncide avec celui du dépôt de la déclaration de succession, ce qui permet de traiter simultanément les deux formalités.
Son coût comprend l'émolument proportionnel du notaire, la contribution de sécurité immobilière et les débours de formalités. Le dépassement du délai n'annule pas l'acte mais peut donner lieu à des pénalités et retarde toute opération sur le bien, ce qui reste la sanction la plus concrète.
8. Le rôle du notaire
Le notaire établit la dévolution, contrôle l'origine de propriété trentenaire, vérifie la situation hypothécaire et urbanistique, rédige l'attestation et accomplit les formalités de publicité. Il engage sa responsabilité sur la régularité de la chaîne des titres.
Il conseille ensuite les héritiers sur la suite : maintien en indivision organisée par convention, partage amiable, vente, ou constitution d'une société civile pour porter le bien. Chacune de ces options a des conséquences fiscales distinctes qu'il chiffre en amont.
Un bien immobilier figure dans une succession et doit être mis au nom des héritiers ?
Document d'information générale — il ne se substitue pas à un conseil personnalisé, qui suppose l'examen de votre situation particulière.