Les droits d'enregistrement
Ils constituent l'essentiel de ce que l'on appelle les « frais de notaire ». Comprendre leur assiette et leurs taux, c'est comprendre le coût réel d'une vente, d'une cession de parts ou d'une transmission.
1. La nature des droits d'enregistrement
Les droits d'enregistrement sont des impôts indirects perçus à l'occasion de la formalité d'enregistrement d'un acte ou d'une mutation. Le notaire les collecte et les reverse : il n'en conserve rien.
Ils se déclinent en droits proportionnels (pourcentage de la valeur), progressifs (barème par tranches) et fixes (montant forfaitaire, 125 € pour les actes sans portée translative). L'immobilier supporte en outre la taxe de publicité foncière.
2. Les taux par type d'opération
| Opération | Régime | Ordre de grandeur |
|---|---|---|
| Vente d'immeuble ancien | Droits de mutation à titre onéreux : droit départemental, taxe communale et frais d'assiette | environ 5,80 % du prix (jusqu'à 6,32 % dans certains départements) |
| Vente d'immeuble neuf ou VEFA | Régime de la TVA immobilière avec taxe de publicité foncière réduite | environ 0,715 % |
| Terrain à bâtir | Régime variable selon la qualité du vendeur et l'option TVA | 0,715 % ou 5,80 % |
| Cession de parts de SCI ou SARL | Droit d'enregistrement proportionnel sur le prix ou la valeur réelle | 5 % (parts de sociétés à prépondérance immobilière), 3 % après abattement pour les parts sociales, 0,10 % pour les actions |
| Fonds de commerce | Barème progressif par tranches | 0 % à 5 % selon le prix |
| Donation et succession | Droits de mutation à titre gratuit après abattements | barème progressif de 5 % à 45 % en ligne directe, 60 % entre non-parents |
| Partage | Droit de partage sur l'actif net partagé | 2,50 %, ou droit fixe en l'absence de soulte dans certains cas |
| Actes sans portée translative | Droit fixe | 125 € |
Les taux départementaux peuvent varier : plusieurs départements ont relevé leur part, portant le total au-delà de 6 %. Le taux applicable est celui du lieu de situation de l'immeuble à la date de l'acte.
3. L'assiette imposable
- Le prix stipulé, augmenté des charges imposées à l'acquéreur, ou la valeur vénale réelle si elle est supérieure.
- La part de prix correspondant au mobilier, justifiée par inventaire, est exclue de l'assiette immobilière.
- En cas de démembrement, la valeur de l'usufruit et de la nue-propriété est déterminée par le barème de l'article 669 du code général des impôts.
- Une insuffisance de prix peut être rectifiée par l'administration, avec intérêts et majorations.
- L'administration dispose d'un délai de reprise qui court à compter de l'enregistrement.
4. Les mutations à titre gratuit
Donations et successions relèvent des droits de mutation à titre gratuit, calculés après application des abattements : 100 000 € par parent et par enfant, 31 865 € pour les petits-enfants, 80 724 € entre époux ou partenaires pacsés pour les donations. Les successions entre époux et partenaires sont exonérées.
Le barème est progressif, de 5 % à 45 % en ligne directe, et atteint 60 % entre personnes non parentes. Les abattements se reconstituent tous les quinze ans, ce qui fait du calendrier des donations un levier essentiel.
5. Les régimes de faveur
| Régime | Effet |
|---|---|
| Pacte Dutreil | Exonération de 75 % de la valeur des titres transmis, sous engagements de conservation |
| Donation-partage | Figement des valeurs au jour de l'acte et application des abattements par donataire, renouvelables tous les quinze ans |
| Dons familiaux de sommes d'argent | Abattement spécifique de 31 865 € sous conditions d'âge, cumulable avec l'abattement de droit commun |
| Immobilier rural et forestier | Exonérations partielles sur les biens ruraux loués par bail à long terme et les bois et forêts |
| Acquisitions par un marchand de biens | Taux réduit sous engagement de revendre dans le délai légal |
6. Points de vigilance
- Ne pas confondre droits d'enregistrement, émoluments du notaire et débours : seuls les premiers sont un impôt.
- Vérifier le taux départemental applicable, susceptible d'évoluer chaque année.
- Anticiper les droits dus avant de signer : ils sont payables comptant le jour de l'acte.
- Toute sous-évaluation, y compris dans une donation, expose à un rappel de droits.
- Dans les dossiers internationaux, vérifier l'existence d'une convention fiscale évitant la double imposition successorale.
- Les régimes de faveur reposent sur des engagements : leur rupture entraîne la déchéance rétroactive.
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